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Les impôts locaux sont relativement élevés à Cergy, tout en restant plus faibles que dans certaines communes du département telles que Montmorency ou Herblay. Les montants moyens par logement sont toutefois assez élevés, notamment compte tenu de la qualité du parc immobilier, composé principalement d’appartements de taille moyenne. Ils sont malgré tout justifiés par la richesse des services publics proposés et une par une proportion assez élevée de ménages non-imposables. A Vauréal et Jouy le Moutier les montants moyens des impôts locaux par logement sont moins élevés, malgré la taille supérieure des ceux-ci et un taux d’imposition affiché très comparable (la valeur « fiscale » des logements y est moindre). Il n’y a pas de miracle : les services publics y sont aussi plus rares.
| Commune | Taux Taxe d'Habitation | Taux Taxe Foncière |
| Cergy | 18,64% | 25,92% |
| Vauréal | 18,57% | 26,09% |
| Jouy-le-Moutier | 18,61% | 24,45% |
Comme la plupart des villes nouvelles, Cergy souffre de problèmes assez importants d’insécurité, bien qu’elle ville a réussi à mieux résister dans l’ensemble que d’autres villes similaires comme Evry. Le quartier ayant la plus mauvaise réputation est Saint-Christophe, classé Zone Urbaine Sensible. Les abords de la préfecture ont également mauvaise réputation, notamment par rapport à la fréquentation de certains lieux publics, comme les abords de la gare, le centre commercial ou le parc de la Préfecture. D’autres secteurs ne sont pas en reste, comme les abords de certaines grandes résidences des années 1970 (les Linandes, les Justices) ou ceux des gares RER.
Vauréal est une ville globalement assez calme, avec toutefois deux points « chauds », qui sont les Toupets et dans une moindre mesure les abords de la place de la Bussie.
A Jouy-le-Moutier, la situation est très proche de celle de Vauréal. La ville, essentiellement pavillonnaire, est relativement calme dans son ensemble, mais connait quelques secteurs plus tendus, notamment dans le secteur des Côtes de Carrières, isolé du reste de la ville et peuplé de nombreux HLM défraîchis, et celui des Eguerêts, notamment autour de l’allée de Eguerêts, de l’allée du Parc et jusqu’aux abords de l’avenue des Bruzacques. Le quartier des Merisiers, le seul de la ville à être principalement composé d’immeubles ainsi que la place Icare, aux abords du collège Henri Guillaumet, connaissent également parfois des problèmes d’insécurité (squat des halls d’immeubles, bagarres, petits trafics).
A Cergy, le secteur des bords de l’Oise est inondable. La plus grande partie de ce secteur est peu urbanisée, mais Port-Cergy et une partie du quartier de l’Orée du Bois (notamment la partie située à l’est de l’avenue du Sud) sont en zone inondable.
A Vauréal et à Jouy le Moutier le risque d’inondation est également présent dans les secteurs situés sur les bords de l’Oise, autour de la rue des Près à Vauréal et à l’Est de la rue de la Fontaine Bénite à Jouy, secteurs toutefois assez peu urbanisés.
La carte des carrières souterraines répertoriées dans le Vald’Oise est disponible sur le site de l’Inspection Générale des Carrières de Versailles. Les secteurs concernés sont assez réduits : à Cergy il s’agit d’une zone situé entre l’avenue du Nord et la rue Nationale, assez peu urbanisée, et à Jouy le Moutier il s’agit de deux secteurs, l’un le long du vieux village (rue de Vauréal et rue de Maurecourt) et le deuxième du côté de la rue du Val de Glatigny. Une autre zone, autour de la rue de la Vallée est quant à elle non urbanisée.
Les villes de Cergy, Jouy le Moutier et Vauréal sont faiblement impactées par le risque de retrait-gonflement des argiles. Le seul secteur ou le risque est moyen à important est dans les abords du rond-point du jour à Cergy. La carte complète de ce risque est disponible sur le site internet dédié du Ministère de l’Ecologie.
La ville nouvelle de Cergy-Pontoise offre un nombre significatif d’opportunités d’emploi, avec un total affiché de 9000 entreprises et 90000 d’emplois. En effet, des grands groupes ont leur siège à Cergy-Pontoise (BP France, 3M, SPIE, Nintendo, Clarins) ou y disposent de sites industriels importants (Thales, Louis Vuitton, Valeo…). De plus, Cergy offre de nombreuses opportunités d’emploi dans le secteur public (administration, universités, grandes écoles…).
Si l’on ne travaille pas dans l’agglomération on risque en revanche de subir des temps de trajet assez longs, notamment si l’on n’habite pas tout près d’une station de RER. La déserte des zones d’emplois de La Défense et de l’ouest de Paris est néanmoins correcte, bien que les temps de trajet sont assez longs (35’ à 45’ de RER environ depuis la gare de Cergy-le-Haut).
La ville nouvelle de Cergy-Pontoise étant située à une distance de Paris ou les terrains ne sont plus si rares, les habitants bénéficient de nombreux espaces verts. C’est un peu moins le cas à Cergy, commune plus dense, mais qui dispose néanmoins d’un grand nombre de parcs, comme le Parc François-Mitterrand (parc de la Préfecture), le Parc des Linandes ses potagers familiaux à proximité, ou encore l’Axe Majeur. On y trouve également des vastes espaces verts dans le secteur des bords de l’Oise ou au bois de la Ballastière, au sud de la ville. Les espaces verts sont omniprésents à Vauréal et à Jouy, avec leurs bois, leurs bords de l’Oise ou encore leurs parcs communaux.
Les trois villes ont développé une offre importante d’équipements sportifs, indispensables compte tenu de la jeunesse de leurs habitants.
La ville de Cergy affiche un total de 10 complexes sportifs et 7 stades de foot. On y trouve également deux piscines couvertes (à Cergy-Préfecture et à Saint-Christophe), une patinoire (sur le parvis de la Préfecture), sans omettre la base de loisirs qui propose un grand nombre d’activités nautiques.
A Vauréal, on trouve de nombreux équipements sportifs pour une ville de cette taille, dont plusieurs terrains de foot, des courts de tennis, un stade (le Parc des Sports), un golf, ainsi qu’une piscine. La ville de Jouy le Moutier propose également une piscine (située allée des Eguerets), ainsi que quatre stades, 7 courts de tennis et deux gymnases.
Cergy propose une offre culturelle plutôt riche, avec un multiplexe UGC (15 salles) à Cergy-le-Haut, une salle de concerts (l’Observatoire), plusieurs théâtres, ou encore un conservatoire de musique à rayonnement régional et un réseau de médiathèques.
A Vauréal ou Jouy le Moutier on trouve surtout des équipements culturels de proximité, qui restent toutefois d’un niveau tout à fait correct. Vauréal dispose d’un complexe doté d’un cinéma et une salle de spectacles (l’Antares), d’une bibliothèque de 40.000 livres et une école municipale de musique. A Jouy le Moutier on trouve notamment un centre culturel doté d’un théâtre et d’un cinéma, un studio de musique, ou encore une médiathèque de 65000 documents.
Cette rubrique a été mise à jour : 15/03/2014. Les dernier prix moyens des transactions communiqués par la chambre des notaires (4eme trimestre 2013) sont les suivants :
- Appartements : 3000€ / m² à Cergy ; les chiffres pour Vauréal et Jouy le Moutier ne sont pas communiquées
- Maisons : 247.000€ à Cergy, 248.000€ à Vauréal et 250.000 € à Jouy le Moutier
Les prix de l’immobilier à Cergy, Jouy-le-Moutier et Vauréal restent relativement abordables pour la région parisienne. A Cergy on trouve des appartements familiaux à partir de 2000€ / m² dans les grands ensembles des années 1970 ou dans le quartier sensible de Cergy-Saint-Christophe. Le secteur plus récent de Cergy-le-Haut est quant à lui bien plus cher, tout comme les appartements récents de Vauréal. Le prix du m² est tiré vers le haut à Cergy par les studios, très recherché par les nombreux étudiants de la ville. Les amateurs de maisons peuvent trouver des maisons en copropriété à des prix raisonnables pour la région, autour de 250.000€, soit le prix d’un appartement. A ce prix, pas de grand luxe, mais que de l’essentiel : 3 chambres et un petit bout de terrain.
Studios
Premier prix : 60 – 90.000€ : Pour un budget de 75 à 90.000€ on peut trouver des studios des années 1990 à 2000, de 18 à 20m² environ, dans des résidences pour étudiants qu’on trouve surtout à Saint-Christophe ou à Cergy-le-Haut. Ils sont assez prisés par les investisseurs qui les louent (relativement cher) aux nombreux étudiants des universités et des grandes écoles de Cergy. Il est même possible de trouver moins cher, mais il s’agira dans ce cas de biens sous contrat de location long terme auprès d’un gestionnaire institutionnel.
Budget moyen : 90-120.000€ : Pour un budget autour de 100.000€ on peut acquérir un studio d’un 20m² proche de la préfecture. Il se vendra plus cher ici que dans d’autres quartiers à cause de la proximité avec les grandes écoles, notamment l’ESSEC. Un même niveau de budget, de 100 à 110.000€ environ, permet l’acquisition d’un studio de 25m² environ dans des résidences plus classiques, comme les constructions des années 2000 de Cergy-le-Haut ou éventuellement à Vauréal ou à Jouy-le-Moutier, communes ou les studios sont toutefois très rares. Si l’on accepte de prospecter dans les grandes résidences 1970 à 1980 moins cotées de Cergy, notamment dans le quartier des Coteaux ou du Grand Centre, ou peut trouver des superficies plus intéressantes, jusqu’à 38m². Même chose dans les résidences des années 1990 du quartier Saint-Christophe, dont la réputation fait baisser les prix. Le neuf n’est par ailleurs pas forcément plus cher. Le programme « Jardin de Horus » du groupe Arcade propose à Vauréal, sur l’emplacement de l’ancienne école des Longues Terres, des 24m² pour 105.000€. Juste à côté, le « Domaine Conti » propose des 23m² à partir de 95.000€. Pour des superficies plus importantes, le programme « Le Carrousel » de Kaufman et Broad, situé Bd. de l’Oise à Vauréal, offre des 33m² en rez-de jardin à 120.000€. La même superficie est au même prix dans le projet « Acanthe » de Cogedim à Cergy, à quelques pas de la gare de Cergy-Saint-Christophe.
Budget confortable : 120 – 150.000€ : Ce niveau de budget permet l’acquisition d’un studio confortable à Cergy. Même en bas de la fourchette on trouve des biens de 30 à 35m² dans des secteurs plutôt recherchés, comme à Cergy-le-Haut ou Cergy-Préfecture. Le secteur le plus recherché est néanmoins Cergy-Port, ou un même bien se négociera plutôt en haut de la fourchette. Le neuf est très abondant : 126.000€ pour un studio de 26m² dans le programme Icade « Parc de Closbilles », 132.000€ pour 36m² dans le programme « Horizon » de BNP Paribas Immobilier situé à Croix-Petit à Cergy ou encore 149.000€ pour 36m² dans le programme Nexity « La Villa », situé Bd de la Paix à Cergy Saint-Christophe
Deux-pièces
Premier prix : 120 – 135.000€ : A ce niveau de prix l’offre est déjà abondante. On y trouve soit des petites superficies (32 à 35m²) dans des résidences récentes ou très récentes à Cergy le Haut ou des plus grandes surfaces (45 à 50m² et parfois plus) dans des résidences plus anciennes (1970 à 1990) situées parfois dans des secteurs souffrant de mauvaise réputation, comme Saint-Christophe. Dans les résidences récentes de Vauréal on retrouve à peu près les mêmes prix qu’à Cergy le Haut, tandis qu’à Jouy-Ecancourt ou peut négocier un 2-pièces de 48m² pour moins de 140.000€.
Budget serré : 135 – 145.000€ : Pour ce niveau de prix, le choix est assez similaire : soit un petit appartement (généralement moins d’une quarantaine de m²) dans du récent et dans un secteur recherché comme Cergy le Haut ou un appartement spacieux (50 à 60m²) mais plus ancien (1970 à 1990) et situé dans un secteur moins recherché (Cergy-Saint-Christophe, Cergy – Grand Centre, Jouy – Ecancourt). L’offre neuve n’est pas à négliger : des programmes comme Le Jardin d’Horus à Vauréal proposent des prix tout à fait raisonnables. Dans ce dernier un 41m² vaut précisément, selon l’étage, entre 135 et 145000€.
Budget moyen : 145 – 155000€ : Pour ce budget, on a le choix entre une quarantaine de m² récents à Cergy-le-Haut (voire plus à proximité immédiate de la gare, le secteur étant un peu plus ancien et plus soumis aux nuisances) ou un grand 2-pièces (55m² minimum) aux Coteaux ou au Grand Centre. A ce prix on peut aussi prospecter à Vauréal, commune un peu plus cotée, pour y rechercher un 40m² récent au calme, ou une dizaine de m² de plus dans les immeubles moins récents près de la Bussie ou des Toupets. L’offre neuve est également présente : pour 146.000€ on peut trouver un 40m² dans le programme « Le Caroussel » de Kaufman et Broad à Vauréal.
Budget confortable : 155 – 200.000€ Ce niveau de budget, très important pour Cergy, permet l’acquisition d’un 2-pièces neuf ou ancien avec des belles prestations, comme un 2-pièces récent de bonne superficie (45 à 50m²) à Cergy le Haut ou une belle superficie dans des résidences les plus recherchées de Cergy-Préfecture. A Port-Cergy, les prix sont nettement plus élevés : compter au minimum 160.000€ pour un 40m² et bien plus pour une plus grande surface en duplex. Dans le neuf, l’offre est très importante : compter entre 168 et 180.000€ pour une superficie entre 41 et 48m² dans le programme Nexity « La Villa », 168.000€ pour 46m² dans le programme Horizon de BNP Paribas Immobilier ou encore entre 160 et 190.000€ pour 36 à 43m² dans le programme ICADE « Parc de Closbilles ».
3-pièces
Premier prix : 130 – 160.000€ : La seule commune ou des 3-pièces sont accessibles dans cette fourchette de prix est Cergy. Ici, on trouve des 3-pièces standards de 65 à 70m² à partir de 130.000€ environ, à condition de prospecter dans les secteurs les moins recherchés proches de la gare de Saint-Christophe, ou nombre d’appartements cotent autour de 2000€ le m². Pour à peine plus chères (compter en général environ 10 % de plus), les copropriétés 1970 à Cergy-Préfecture ou aux Coteaux proposent des appartements fonctionnels, dont la performance énergétique est certes moindre mais qui sont souvent agrémentés de grandes baies vitrées et de larges balcons. A Cergy-le-Haut, les prix sont plus élevés : on y trouve peu de biens dans cette gamme de prix ; il faudra disposer d’un budget en haut de la fourchette et se contenter d’une superficie moindre, autour de 60m².
Budget serré : 160 – 170.000€ Dans cette fourchette de prix on a l’embarras du choix, car de très nombreux appartements sont proposés à la vente. Les produits sont à peu près les mêmes que ci-dessus, le prix étant surtout donné par l’état du bien, son étage et son exposition. Ce même budget permet aussi de prospecter à Jouy le Moutier, ou l’on trouve des appartements de 60 à 65m² dans des résidences autour de l’avenue Camille Saint-Saëns, datant des années 1990
Budget moyen : 170 - 185.000€ : Pour ce niveau de budget il est possible de trouver un appartement bien placé à Cergy, comme les logements fonctionnels des années 1970, de 65m² environ, du quartier calme de l’Orée du Bois ou les biens très récents de 60 à 65m² à Cergy-le-Haut. C’est également le prix affiché dans la résidence Villanova, très récente mais aussi très massive (10 étages) située en face de l’ESSEC, malgré ses appartements minuscules (50m² environ) ou dans les résidences récentes du centre de Vauréal, pour des superficies autour de 60m². Dans le neuf, compter 179.000€ pour 55m² dans le programme Les Jardins de Horus à Vauréal ou 182.000€ pour 53m² dans le programme Nexity « La Villa » à Cergy.
Budget confortable : 185 – 200.000€ : A ce prix, on peut s’offrir un 3-pièces de 60 à 65m², selon l’ancienneté et l’état du bien, dans le centre-ville de Vauréal. A peu près la même superficie est disponible dans les résidences très récentes de Cergy-le-Haut ; dans ce même quartier on peut toutefois facilement viser des biens plus grands, de 70m² dans des résidences d’une dizaine d’années ou en cas de défauts. A Cergy-Saint-Christophe on peut acquérir des grands superficies, autour de 80m², tandis qu’à Cergy-Préfecture on peut viser des biens en parfait état de 75m², sauf dans les résidences récentes et recherchées, comme la résidence Villanova, ou l’on ne dépassera pas les 65m² pour le même prix. Dans le neuf, le choix est vaste : 196.000€ pour 60m² dans le programme Côté Sud des Nouveaux Constructeurs dans la ZAC du Moulin à Vent, 198.000€ pour 58m² dans le programme de Crédit Agricole Immobilier à Cergy-le-Haut, ou encore 199.000€ pour 53m² dans le programme Artenova, rue Michel Strogoff, toujours à Cergy le Haut.
Budget illimité : 200 – 250.000€ : 200 à 220.000€ est le prix qu’il faut généralement compter pour un 3-pièces récent dans le nouveau cœur de ville de Vauréal. C’est à peu près le même prix pour les (rares) 3-pièces récents de plus de 65m² de Cergy-le-Haut. Dans l’ancien, le quartier le plus cher reste toutefois Cergy-Port, ou il faut compter au minimum 220.000 pour un 3-pièces classique, sans doute plus si une vue sur le port est à la clé. Mais c’est surtout dans le neuf que l’offre est pléthorique : une dizaine de programmes en cours à Cergy et Vauréal proposent des 3-pièces entre 55 et 60m² pour un prix dépassant à peine 200.000€.
4-pièces
Premier prix : 150 – 180.000€ : Les 4-pièces les moins chers de Cergy se trouvent principalement dans certaines copropriétés de Cergy-Saint-Christophe, proches de la gare et sont sujettes à des nuisances, voire à l’insécurité. A partir de 160.000€, on peut trouver des 4-pièces de 75 à 80m² dans des copropriétés 1970 à Cergy-Préfecture ou aux Coteaux, mais aussi dans des copropriétés sans difficultés particulières à Saint-Christophe.
Budget serré : 180 – 200.000€ : Le bas de la fourchette permet de viser un appartement de 80m² environ des années 1970, en parfait état, du côté de Cergy-Préfecture. Un budget en haut de la fourchette permet de négocier certains appartements de Jouy-Ecancourt (compter une superficie allant de 75 à 80m²) ou de Cergy-le-Haut (à condition d’accepter une petite superficie, 65m² environ). Pour une grande surface, viser Cergy-Saint-Christophe : Place des Colonnes on trouvera sans problèmes des biens de 85 à 90m² pour un budget de 200.000€ environ.
Budget moyen : 200 – 220.000€ : Un budget autour de 200.000€ permet l’acquisition d’un appartement de 85m² environ avec terrasse, dans un état impeccable, dans le quartier de la préfecture. Les superficies ne dépassent en revanche que rarement les 70 à 75m² dans les résidences récentes de Cergy-le-Haut, tandis qu’à Saint-Christophe il n’y a que les très grandes superficies (100m² environ) qui peuvent prétendre à ce niveau de prix.
Budget confortable : 220 – 300.000€ : Un budget de 220 à 250.000€ permet d’acquérir une superficie de 80m² à Cergy-le-Haut ou dans une des (rares) résidences récentes de Cergy-Préfecture. Les 4-pièces sont rares à Vauréal ; il faudra compter au minimum 250.000€ pour un 75m² très récent dans le nouveau cœur de ville. Tout aussi rares, les appartements de Cergy-Port se négocient encore plus chèrement : environ 300000€ pour une superficie aux alentours de 80m². Dans le neuf, l’offre est en revanche pléthorique : à partir de 222.000€ pour 73m² dans le programme « Le Jardin de Horus », situé Mail Mendès-France à Vauréal ou 230.000€ pour 70 à 75m² dans les programmes Icade ou BNP Parisbas Immobilier de Cergy. On y trouve aussi des superficies plus importantes : compter de 299 à 320.000€ pour 90m² dans le programme « Cœur Botania » de Bouwfonds Marignan à Vauréal, 289.000€ pour 88m² dans le programme Nexity « Boulevard de la Paix » à Cergy-Saint-Christophe ou encore 295.000€ pour 87m² dans un programme Kaufman et Broad à Vauréal.
5-pièces ou plus
Budget serré : 180.000 – 220.000€ : Les grands appartements les moins chers de Cergy se trouvent au cœur de Cergy-Saint-Christophe ou dans certaines résidences de Cergy-Préfecture, comme les immeubles en forme de pyramide de la résidence du Ponceau ou les nombreuses barres des années 1970 (les Larris, les Chênes…) ou le m² démarre parfois à moins de 2000€. Les superficies vont de 90 à 110 m², parfois en duplex et les biens sont souvent agrémentés de terrasses.
Budget moyen : 220 – 260.000€ : A ce niveau de budget il faudra encore faire des compromis sur l’emplacement : les seuls quartiers accessibles restent Saint-Christophe et les quartiers « historiques » de Cergy (Préfecture, Coteaux…) ou l’on pourra toutefois dénicher de biens des années 1970 à 1990 sans défaut majeur.
Budget confortable : 260.000 – 300.000€ : A ce niveau de budget il est possible de négocier des 5-pièce s de 90 à 100m², dans desrésidences récentes, comme Villanova à Cergy-Préfecture, les nouvelles constructions de la Croix-Petit ou même certaines résidences de Cergy-le-Haut. Dans l’ « ancien » des années 1970 à 1980 ce ne sont que les très grandes superficies (120m² environ) qui peuvent justifier ce niveau de prix. Mais c’est surtout dans le neuf que l’offre est conséquente. Quelques exemples : 276.000€ pour 96m² dans la résidence Horizon de BNP Paribas Immobilier à la Croix-Petit, 289.000€ pour 88m² dans la résidence Nexity située Boulevard de la Paix, ou encore 299.000€ pour 91m² dans le programme Bouwfonds Marignan aux Hauts de Cergy.
Budget illimité : 300 – 420.000€ : Pour un budget à peine supérieur à 300.000€ on peut trouver des 5-pièces récents dans le quartier de Cergy-le-Haut. Ces appartements, bien que compactes (rarement plus de 90m²) offrent tout le confort attendu par une famille : 3 ou 4 chambres, deux salles d’eau, terrasses… Mais le quartier le plus côté reste Port-Cergy : compter au minimum 350.000€ pour une centaine de m², mais les plus beaux appartements sur la rivière ou le port peuvent s’afficher à plus de 400.000€. Dans le neuf, les prix sont maitrisés, les superficies des biens aussi : compter 320.000€ pour des appartements de 90m² dans des programmes comme « Cœur Botania » de Bouwfonds Marignan dans le centre de Vauréal ou le programme Crédit Agricole Immobilier à Cergy-le-Haut.
Maisons - Cergy
Premier prix : 170 – 230.000€ : Pour un budget inférieur à 200.000€ on ne peut espérer trouver qu’une maison atypique, de faible superficie (moins de 60m²) et avec très peu de terrain, comme on en trouve quelques-unes dans le vieux village de Cergy. Il faut compter plus de 200.000€ pour une maison mitoyenne en lotissement de 70 à 90m² avec un petit jardin, et moyennant des travaux. A titre d’exemple, des maisons mitoyennes de 95m² sont proposées à la vente rue Chevée à Cergy-Saint-Christophe par une société HLM à partir de 209.000€. Il faut compter un peu plus pour un petit pavillon de 75m² avec une centaine de m² de terrain dans un lotissement des années 1970 – 1980 autour de l’avenue du Sud, dans le quartier de l’Orée du Bois à environ un kilomètre de la gare de Cergy-Préfecture
Budget serré : 230 – 260.000€ : Il est tout à fait possible de trouver une maison correcte à Cergy à ce niveau de prix, à condition d’accepter la mitoyenneté. Les offres sont assez nombreuses dans le secteur des Touleuses ou autour de l’avenue du Parc dans des résidences des années 1970 et 1980, situé non loin de Cergy-Préfecture : les superficies varient de 80 à 100m² entre le bas et le haut de la fourchette. A Cergy-Saint-Christophe, on peut même trouver des superficies plus importantes dans certains lotissements proches des points un peu « chauds ». En revanche, à Cergy-le-Haut on ne trouvera pas, même en haut de la fourchette, une maison (certes, plus récente) de plus 80m² avec 150m².
Budget moyen : 260 – 300.000€ : Ce budget permet l’acquisition d’une maison familiale avec 3 à 4 chambres et jardin dans un lotissement des années 1980 à 1990. Les superficies varient de 80 à 100m² et la mitoyenneté est souvent de rigueur dans les lotissements de Cergy-le-Haut ou situés à proximité de Port-Cergy. Les superficies sont plus généreuses dans les rares lotissements de Cergy-Saint-Christophe : on peut y trouver une superficie de 110 à 120m² sur 200 à 300m² de terrain aux abords de la Place des Colonnes ou autour du rond-point de Gency. Ainsi, près du rond-point du Chêne, à mi-chemin entre Cergy-Saint-Christophe et Cergy-le-Haut, une maison Kaufmann et Broad des années 1980 de 125m² vaut environ 300.000€.
Budget confortable : 300 – 380.000€ : A ces niveaux de prix on peut légitimement exiger des biens de qualité et bien placés. En bas de la fourchette, le bien type est la maison de lotissement à de 100m² sur 200m² de terrain à Cergy-le-Haut, et de 120 à 140m² vers Cergy-Saint-Christophe. Dans la moitié supérieure de la fourchette on peut négocier une maison dans les lotissements les plus côtés de Cergy-le-Haut, situés autour du golf. Ici, dans des domaines comme le Hazay et les Essarts on trouve de belles maisons de 130 à 140m² sur plus de 400m² de terrain. Les mêmes prix sont pratiqués autour de Port-Cergy, ou encore au village ou l’on trouve parfois de belles maisons de caractère en pierres d’une superficie à partir de 100 à 120m² avec des jardins assez vastes. Le seul programme neuf de Cergy qui propose des maisons individuelle est celui d’Icade situé l’avenue de Clos Billes : compter entre 300 et 350.000€ pour une maison de ville mitoyenne de 90 à 100m² avec un petit terrain.
Budget illimité : plus de 380.000€ : Pour un budget autour de 400.000€ on peut viser des maisons confortables, de 140 à 150m² sur des terrains de 300 à 600m² dans les lotissements haut de gamme du Hazay et des Essarts à Cergy-le-Haut ou des Clairières, à l’Orée du Bois. Pour le même prix, on peut trouver une maison récente ou ancienne de caractère dans le vieux village. C’est d’ailleurs seulement ici qu’on peut trouver des biens assez haut de gamme pour justifier des prix de plus de 450.000€ : à ce tarif on trouve des maisons de caractère de 150m² minimum avec des terrains généreux (500m² minimum, parfois 1000m² ou plus).
Maisons – Vauréal
Premier prix : 170 – 240.000€ : Pour trouver une maison à Vauréal pour moins de 200.000€, il faut prospecter dans le vieux village, ou l’on peut trouver des (rares) petites maisons de village, de 60 à 80m² avec très peu de terrain. Pour une maison en lotissement, compter au moins 220.000€, même pour une petite superficie (75 à 80m²), avec mitoyenneté des deux côtés et peu de terrain (150m²).
Budget serré : 240 – 260.000€ : Dans cette gamme de prix on peut trouver des maisons de lotissement des années 1980 à 1990 dans à peu près tous les quartiers. Les superficies, qui varient entre 80 et 100m² sur des terrains de 150 à 250m², dépendront de la qualité de l’emplacement et de la présence ou non des travaux. Les prix les plus accessibles se trouvent du côté des Toupets ou l’on peut trouver une maison de ville de plus de 100m² aux alentours de 250.000€. Dans les lotissements 1990 proches du centre-ville, comme à Boulingrin ou aux Moissons, on dépassera en revanche difficilement les 85m², même en haut de la fourchette
Budget moyen : 260 – 300.000€ : Pour ce niveau de prix on peut s’offrir une maison en lotissement dans l’un des quartiers calmes qui entourent le cœur de ville (Sablons, Moissons, Boulingrin, Allée Couverte…). Le bien-type possède 90 à 110m² habitables et 3 ou 4 chambres sur 200 à 300m² de terrain environ, avec le plus souvent une mitoyenneté. Hors lotissement, on peut trouver des maisons de la même superficie à Vauréal-village, ou l’environnement est très calme mais les commodités sont plus rares.
Budget confortable : 300 – 350.000€ : A ce niveau de budget on trouve des maisons de 110 à 150m² dans des lotissements plutôt haut de gamme autour du cœur de ville de Vauréal ou près du golf. Les terrains sont plus généreux aussi, avec des superficies dépassant souvent les 400m² en haut de la fourchette.
Budget illimité : plus de 350.000€ : Entre 350 et 420.000€ il est possible d’acquérir une maison dans les plus beaux lotissements de Vauréal, dans la partie nord de la ville qui a l’avantage d’être aussi la plus proche de la gare RER de Cergy-le-Haut. Ainsi, pour un budget de plus de 400.000€ on trouve des maisons de 160m² dans le domaine du Golf, avec séjour cathédrale, 4 grandes chambres et plus de 700m² de terrain. Au-delà, jusqu’à 500.000€ environ, on trouve certains biens atypiques à Vauréal-village. Mais à ce prix, inhabituel pour Vauréal, les prestations doivent être impeccables et le coup de cœur est indispensable.
Maisons – Jouy le Moutier
Le marché des maisons de Jouy-le-Moutier ressemble assez bien à celui de Vauréal. Toutefois, il y a moins de lotissements moyens à haut de gamme : les maisons de cette catégorie se trouvent principalement hors lotissement à Jouy-village.
Premier prix : 170 – 220.000€ : Comme à Vauréal, un budget de moins de 200.000€ ne suffit qu’à acquérir une maison ancienne et atypique (petite superficie, moins de 60m² et sans vrai jardin) dans le vieux village. A partir de 210.000€ environ, on peut viser une petite (75 à 80m²) maison mitoyenne en résidence pavillonnaire, avec 3 chambres, 150m² de terrain… et probablement quelques travaux à prévoir.
Budget serré : 220 – 250.000€ Pour ce niveau de prix on trouve à Jouy un large choix de maisons en résidences pavillonnaires, datant le plus souvent des années 1980 : selon l’état du bien et son emplacement les superficies varient de 80m² à 110m² et les terrains ne dépassent que très rarement les 200m². Si l’on n’aime pas les lotissements on peut prospecter à Jouy-village : avec un peu de patience on peut trouver des maisons de même superficie mais avec des terrains plus généreux. Le hic ? Les commodités sont loin et les biens, souvent anciens, nécessitent souvent des travaux.
Budget moyen : 250 – 280.000€ Ce budget permet l’acquisition d’une confortable maison en lotissement. La superficie démarre à 100m² environ, mais moyennant quelques compromis sur l’emplacement ou les travaux à prévoir il est possible de trouver des superficies plus importantes, jusqu’à 150m². Les grands terrains, de plus de 250m², sont en revanche rares, et justifient un supplément de prix.
Budget confortable : 280 – 330.000€ : A ce prix, on n’acquerra une maison en lotissement que s’il s’agit d’un bien vraiment impeccable. En effet, un budget d’environ 300.000€ permet de viser des maisons individuelles hors résidence avec de beaux terrains de 500m² environ.
Budget illimité : plus de 330.000€ : Il n’y a pratiquement que dans le quartier du vieux village ou l’on peut trouver des maisons justifiant un tel niveau de prix. En effet, ce secteur offre d’agréables surprises, telles de très belles maisons anciennes de pierre avec beaucoup de caractère : compter minimum 350.000€ pour une maison rénovée d’une centaine de m², mais d’anciennes fermes, relais de poste ou manoirs peuvent se négocier à des prix bien plus élevés, dépassant parfois largement les 500.000€. Si l’on aime plutôt le récent, pas de problème : on trouve aussi une large gamme de maisons : dans le bas de la fourchette, viser 120 à 130m² avec 500m² de terrain. Et à partir de 400.000€ on peut viser quelques biens atypiques, avec de grandes superficies (150m² minimum) et/ou des grands terrains, à partir de 1000m².
Terrains
Les terrains à bâtir sont rares dans ces communes de la ville nouvelle, qui ont privilégié un développement à coup de ZAC. On en trouve néanmoins quelques-uns dans les vieux villages. Compter 130 à 150.000€ pour un terrain de 300m² environ et 180.000€ environ pour une superficie de 500m², quelle que soit la ville.
Cergy : Plaine des Linandes
La Plaine des Linandes est un nouveau quartier de Cergy situé au nord de la ville, entre l’autoroute A15 au nord et les voies du RER au sud. D’une superficie de 80Ha, et actuellement dépourvu de toute construction, il devra notamment accueillir des équipements sportifs (dont Aren’Ice, grande patinoire destinée à devenir le centre national d’Hockey sur glace), mais aussi des commerces, bureaux et quelques 1500 logements dont 30% sociaux.
Mon avis : Malgré des présentations attrayantes de type « marketing », ce nouveau quartier ressemblera sans doute à d’autres quartiers de Cergy, avec une densité très importante pour une ville de grande banlieue. Les nouveaux équipements sportifs constituent un certain atout, mais Cergy en est déjà relativement bien doté. Concernant les logements, il faudra être attentif à leur implantation, car le secteur compte des nombreux nuisances : l’autoroute, les voies du RER ainsi que des pylônes électriques de haute tension. Le nombre limité de logement sociaux devrait en principe limiter les risques de dégradation du quartier, mais celui-ci restera handicapé par son éloignement des gares RER.
Cergy – Parc de Closbilles
Le Parc de Closbilles est un grand ensemble immobilier de quelques 865 logements qui sera développé par la société ICADE du côté de l’avenue de Clos Billes, à mi-chemin entre Cergy-Saint-Christophe et Cergy-le-Haut. Sur papier, le programme est plutôt séduisant, avec notamment plus de 80 de maisons de ville et un nombre limité de logements sociaux, permettant de retrouver un certain équilibre avec le quartier voisin de Saint-Christophe ou ce taux est très important. La commercialisation des logements est en cours et leur livraison se poursuivra jusqu’en 2016 au minimum.
Mon avis : Sur papier, le programme semble relativement séduisant, avec des immeubles à taille humaine et même des maisons de ville. Néanmoins, la richesse de l’offre immobilière que Cergy, dans le neuf comme dans ancien, maintiendra une pression baissière sur les prix. Il me semble donc très important de ne pas surpayer l’acquisition.
Cergy-Grand Centre
La rénovation du quartier du Grand-Centre est un vaste projet, aux contours un peu flous, qui se propose de redonner un coup de jeune à ce secteur qui a (plutôt mal) vieilli, et de simultanément doubler le nombre de logements, tripler la superficie d’espaces verts et augmenter celle des bureaux. Pour réussir cet exploit, la ville envisage d’utiliser tous les espaces possibles, dont les parkings ou encore l’ancien siège de l’entreprise 3M. Le projet est en phase de finalisation de l’étape de concertation, les travaux devront se dérouler entre 2015 et 2025
Mon avis : La rénovation de ce quartier ayant plutôt mal vieilli était une nécessité. Mais la tâche n’est pas évidente, tant ce quartier construit sur dalles et déjà très dense est complexe. C’est surtout une nouvelle période d’incertitude et de nuisance liée à des travaux incessants qui s’ouvre pour les habitants du quartier.
Vauréal
Il n’y a pas à proprement parler de grand projet urbain à Vauréal. Les principaux travaux se concentrent autour du quartier des Toupets, avec une rénovation du secteur le plus sensible du quartier et la construction de logements collectifs à la place de l’ancienne école des Longues Terres. D’autre part, les travaux de densification sur ce qui ressemble de plus en plus à un cœur de ville continuent, notamment autour du rond-point de la Croix-Lieu ou des nombreuses résidences sont en projet.
