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Généralités
Située à la limite Nord-Ouest de Paris, la ville de Saint-Ouen retrouve depuis plusieurs années une attractivité nouvelle, liée à des opérations de rénovation urbaine, une bonne desserte en transports en commun (métro et RER), un certain dynamisme commercial (marché aux puces, commerces de proximité) et culturel ainsi que l’arrivée de sièges sociaux de sociétés importantes. Malgré tout, la réputation d’insécurité reste réelle et la ville demeure un lieu important de trafic de stupéfiants aux portes de Paris.
Vieux Saint-Ouen
Limites : Sud-Ouest : Rue Albert Dhalenne, Sud-Est : RD410, Ville de Saint-Denis, Nord-Ouest : la Seine, Nord/est : Ville de Saint-Denis
Docks de Saint-Ouen
Limites : Nord/Ouest : la Seine, Nord/Est : rue Albert Dhalenne, Sud/Ouest : Rue Pierre, rue de Clichy, Sud/Est : Bd. Victor Hugo
Hugo-Payret-Zola
Limites : Ouest : Rue Pierre Dreyfus, RD410, rue Morel, Sud : Bd. Périphérique, Est : Av du Capitaine Glamer, Nord : Rue de Clichy, RD410
Limites : Ouest : Av du Capitaine Glamer, Nord/Ouest : Bd. Victor Hugo, Nord/Est : rue des Rosiers, Est : Rue Gambetta, rue Charles Schmidt
Rosiers – les Puces
Limites : Ouest : rue Charles Schmidt, Nord/Ouest : Rue Gambetta, rue Dieumegard, Nord/Est : rue du Dr. Bauer, Est : Av. Michelet
Mairie – Godillot – Landy
Limites : Nord/Ouest : Bd. Victor Hugo, Nord : rue du Landy, Est : Av. Michelet, Sud/Est : rue Dieumegard, voies SNCF, Sud/Ouest : rue des Rosiers
Debain - Michelet – Bauer
Toute le secteur à l’est de l’Avenue Michelet, rue du Dr/ Bauer, voies, SNCF, avenue Michelet
Gauche ; la victoire-surprise de l’UMP aux élections de 2014 a mis fin à presque 60 ans de domination du Parti Communiste dans la ville
Maire : William Delannoy (UMP), depuis 2014.
Résultat des dernières élections municipales (2014) :
1er tour:
- William DELANNOY (UMP) : 34,87%
- Jacqueline ROUILLON (PCF) : 31,56%
- Karim BOUAMRANE (PS) : 26,98%
- Elodie LECOCQ (Extrême Gauche) : 2,49%
- Albert KALAYDJIAN (Centristes) : 2,48%
- Alain AUBRY (Extrême Gauche) : 1,59%
2ème tour :
- William DELANNOY (UMP) : 53,16%
- Jacqueline ROUILLON (PCF) : 46,83%
Résultat des dernières élections présidentielles (2012) : F. Hollande : 73,5%, N. Sarkozy : 26,5%
La ville de Saint-Ouen compte plus de 47.000 habitants, en forte hausse depuis 1999 lorsqu’elle en comptait moins de 40.000. Les constructions de nouveaux logements, ainsi que l’amélioration progressive de l’image de la ville avec l’installation de nombreuses entreprises ont depuis attiré de nouveaux habitants. Ceux-ci restent, en moyenne, plutôt pauvres, puisque le revenu médian par unité de consommation dans la ville n’est que d’environ 14200€ ; c’est plus que Saint-Denis, mais moins que Montreuil et comparable à d’autres villes réputées pauvres comme Evry.
La population est plutôt jeune : avec toutes les classes d’âge jusqu’à 45 ans sont surreprésentées par rapport à aux moyennes nationales. La situation s’inverse au-dessus, et les plus de 60 ans ne représentent plus que 13,8% de la population pour une moyenne nationale de plus de 23%.
Fort logiquement pour une ville populaire, on y trouve un nombre important d’ouvriers (14,2% contre 12,8% de moyenne nationale) et d’employés (22,4% contre 16,4%). La population de cadre s n’est que d’environ 9,8% de la population ; si c’est peu pour la région parisienne, c’est toutefois plus que la moyenne nationale. Il est à noter aussi que cette population a presque doublé en 10 ans. Le taux de chômage reste quant à lui important, à près de 20%.
Ville typique de la banlieue populaire nord de Paris, Saint-Ouen offre un paysage urbain diversifié, avec un mélange de cités HLM des années 1950 à 1970 (le taux de logements sociaux dépasse les 33%), de quartiers de type « faubourg », composés d’immeubles anciens, de pavillons ouvriers et de vieux entrepôts (plus d’un tiers du parc immobilier de la ville date d’avant 1949), mais aussi de secteurs récents ou en cours de construction. Les maisons sont rares (à peine 5% des logements) et les petits logements prédominent (plus de la moitié sont des studios et des 2-pièces et seulement 17% ont 4-pièces ou plus).
Les secteurs les plus recherchés de la ville se trouvent autour du métro Garibaldi, dans les quartiers Hugo – Payret – Zola ou Garibaldi – Ottino – Porte de Saint-Ouen ou certaines rues anciennes ont des airs de quartier populaire parisien, agrémenté en plus de quelques rues pavillonnaires. A noter toutefois la présence d’une cité assez importante (cité Vaillant – Péri). Le secteur de la gare RER C est assez recherché pour ses logements récents. La proximité immédiate de Paris est marquée par des nombreux sièges sociaux d’entreprises.
Le quartier des docks est en plein reconstruction et il devrait à terme voir sortir de terre pas moins de 4000 logements « écologiques » (dont 40% sociaux), 300.000m² de bureaux ainsi que des équipements publics. Sur papier il s’agit d’une belle réalisation, mais l’opération n’est pas complétement sans risque : la densité du quartier sera importante, avec des immeubles d’une dizaine d’étages et le taux important de logements sociaux peut rendre assez incertaine l’évolution à long terme du quartier.
Les autres quartiers proches de Paris (Rosiers – Les Puces et Debain-Michelet-Bauer) sont également assez recherchés, bien que la proximité immédiate de Paris apporte des nuisances liés principalement au marché aux puces. Le quartier des Rosiers a toutefois l’avantage d’être dépourvu de grande cité HLM
Dans les quartiers plus éloignés, celui de la mairie et surtout du Vieux Saint-Ouen ce sont les cités HLM faites de barres et de tours qui prédominent, bien que côté mairie on trouve aussi, un peu cachées, quelques rues plutôt agréables, voire pavillonnaires.
La réputation de sécurité de la ville est plutôt mauvaise. Elle est réputée abriter de nombreux trafics de stupéfiants. Ce phénomène touche, de manière permanente ou sporadique, plusieurs endroits de la ville, comme la plupart des cités (dans le vieux Saint-Ouen, la cité Cordon près de la mairie, Charles Schmidt, Michelet, Arago…) mais aussi parfois en pleine rue. Il apporte un lot important de désagrément : violences, bruit, occupation des parties communes des résidences, présence d’armes…). C’est l’importance de ce phénomène qui a fait sans doute que Saint-Ouen soit classée Zone de Sécurité Prioritaire dès la création de ce dispositif ; la ZSP inclut les secteurs suivants : Saint-Ouen : Cité Gordon, cité du 8 mai 1945, Soubise, Dahenne, Schmidt, Paul Vaillant, 32 rue Emile Zola.
Ville proche de Paris, Saint-Ouen ne manque pas de commerces. Il y a deux supermarchés Monoprix assez proches l’un de l’autre (rue Charles-Schmidt proche de Paris et Av. Gabriel-Péri) ainsi qu’un réseau de supermarchés de moindre importance et commerces de proximité qui couvrent tous les quartiers. A proximité, on trouve un hypermarché Leclerc, situé dans la ville voisine de Clichy. La principale rue commerçante (hors marché aux puces) est l’avenue Gabriel-Péri ou l’on trouve une gamme assez variée de boutiques et restaurants. La ville est dotée de 2 marchés : Ottino (rue Ottino, le mardi, vendredi et dimanche matin) et Landy (mercredi et samedi matin), sans omettre le marché aux Puces (ouvert le samedi, dimanche et lundis).
Proche de Paris et très urbanisée, la ville de Saint-Ouen dispose de peu d’espaces verts ; l’ouverture fin 2013 du Grand Parc, dans le quartier des Docks vient quelque peu améliorer cette situation. En revanche, la ville dispose d’une infrastructure sportive développée, avec pas moins de 5 stades et ensembles sportifs, des gymnases, un centre nautique ainsi qu’une patinoire. Bien qu’à deux pas de Paris et de ses nombreuses opportunités de sorties, la ville possède aussi quelques lieux culturels de proximité, dont un cinéma d’arts et d’essais avec deux salles (L’Espace 1789), un conservatoire municipal, un réseau de médiathèques,…
Le grand avantage de Saint-Ouen est lié à son emplacement, à proximité immédiate de Paris et au cœur du réseau de transport urbain. La ville bénéficie de deux stations de la ligne 13 du métro (Garibaldi et Mairie de Saint-Ouen) ainsi qu’une station RER C. Les habitants de l’est de la commune peuvent accéder aussi, moyennant un peu de marche à pieds, à la ligne 4 (Porte de Clignancourt) ou au RER D (Stade de France). Par la route on accède rapidement au Boulevard périphérique de Paris, et aux autoroutes A1 et A86.
Cette bonne desserte en transports permet d’accéder facilement aux bassins d’emploi de Paris. Par ailleurs, on trouve de nombreuses opportunités d’emploi sur place, car de nombreuses sociétés se sont installées dans la ville dont Danone, Citroën, ou encore L’Oréal. De nouveaux immeubles de bureaux seront par ailleurs construits dans le quartier des Docks. Les villes voisines de Saint-Denis ou Gennevilliers disposent également de zones d’activités assez importantes.
La ville de Saint-Ouen dispose de 8 crèches, dont 3 municipales, 4 départementales et une privée, qui couvrent, selon les estimations environ 15% du nombre d’enfants de moins de 3 ans.
On trouve à Saint-Ouen dispose de 10 écoles maternelles et 10 écoles élémentaires publiques. La ville propose des accueils périscolaires le matin à partir de 7h30 et le soir jusqu’à 18h30, ainsi que des accueils de loisirs le mercredi après-midi et les vacances scolaires.
Saint-Ouen possède une réputation assez peu flatteuse concernant le niveau de ses établissements scolaires. Ainsi, les 3 collèges de la ville, Michelet, Jean-Jaurès et Joséphine Baker, sont tous classés en Réseau d’Education Prioritaire et affichent des taux de réussites modestes à l’examen du brevet. C’est le même constat pour les deux lycées, Auguste Blanqui (général et technologique) et Marcel Cachin qui affichent des taux de réussite au bac de 74% respectivement 63%. A noter qu’il n’y a aucun établissement d’enseignement privé à Saint-Ouen.
Le niveau des impôts locaux à Saint-Ouen sont, en valeur, dans la moyenne du département de la Seine-Saint-Denis, moins élevés qu’à Montreuil ou Saint-Denis, mais au-dessus des « bons » élèves tels que Neuilly-sur-Marne ou Drancy. Avec un taux de 19,63% pour la taxe d’habitation et de 25,72% pour la taxe foncière elle affiche pourtant des taux assez faibles par rapport à d’autres communes du département.
Il est à noter qu’une partie de la ville est concernée par le risque d’inondation : c’est le cas d’une grande partie du quartier des Docks (les cartographies précises sont disponibles sur le site internet de la préfecture de la Seine-Saint-Denis). La commune est également concernée par le risque lié aux anciennes carrières, mais seulement sur une petite superficie située en limite du Vieux Saint-Ouen (la cartographie est disponible ici), ainsi que par un risque moyen lié au retrait-gonflement d’argiles sur une large moitié sud-est.
Cette rubrique a été mise à jour : 08/09/2014. Les derniers prix moyens des transactions (1er trimestre 2014) pour les appartements, communiqués par la chambre des notaires, étaient de 4070 €/m²
Ville du « neuf-trois », Saint-Ouen est, aidée par sa proximité de Paris, sa desserte en transports, et certaines opérations de rénovation, victime d’un certain phénomène de mode qui a fait monter les prix malgré les efforts de l’ancienne municipalité communiste qui n’hésitait pas à faire usage de son droit de préemption pour essayer de les faire baisser. La commune reste toutefois l’une des villes limitrophes de Paris les moins chères.
Premiers prix
Les logements les moins chers au m² à Saint-Ouen sont les 3-pièces. Pour en trouver autour de 3000€ / m² il faut prospecter dans les immeubles des années 1960 à 1970 des quartiers moins prisés, tel le Vieux Saint-Ouen ou un 70m² vaut aux alentours de 200.000€. Il faudra toutefois faire attentions au montant de charges et passer à la loupe les finances de la copropriété pour s’assurer qu’elle n’est pas en difficulté. En s’approchant de Paris les prix, même pour ce type de bien monte de 10 à 20%, même pour des biens à rénover. Et il faut compter plutôt 3500€ / m² pour un 3-pièces ancien sans grand charme, d’une cinquantaine de m² comme on en trouve par exemple autour de la mairie.
Petites surfaces rares et chères
Les studios sont rares à Saint-Ouen et recherchés, car ils se louent bien auprès des jeunes et étudiants. Résultat : il faut environ 4500€ / m² pour acquérir un studio ancien d’une vingtaine de m² autour de la mairie ou des puces et même plus de 5000€ / m² pour un bien plus récent proche du métro Garibaldi. Il n’y a aucun studio neuf actuellement sur le marché. Pour les deux-pièces le marché est moins tendu, mais on ne descend en dessous des 4000€ / m² que pour les biens anciens à rénover totalement. Avis aux amateurs, me m² récent n’est pas forcément plus cher : on trouve à proximité de Paris ou autour de la mairie des appartements de 40 à 45m² en dessous de 180.000€.
Des moyennes superficies pas (très) chères
Les 3 et 4 pièces sont moins chères à Saint-Ouen que les petites, avec un prix inférieur à 4000€ / m² pour la plupart des biens anciens et même récents dans les quartiers comme la mairie ou le secteur des puces. A noter que les grands appartements sont extrêmement rares dans le parc privé de la ville.
Le « must de la ville » : entre Garibaldi et le RER C
Ce secteur est le plus recherché de la ville car un peu à l’écart des cités HLM et récemment rénové. Cette situation permet de maintenir des prix supérieurs à 4000€ / m² pour les 3 et 4 pièces anciens en bon état, sauf dans les tours des années 1970. Ainsi, en limite de Clichy, un 85m² récent peut se négocier entre 400 et 450.000€
Des maisons à prix discount
Saint Ouen offre une des maisons les moins chères parmi les villes limitrophes à Paris et desservies par le métro. Il faut tout de même compter au moins 330 à 350.000 pour une maison ouvrière de 70m² avec cour ou jardinet. Près de la mairie, il faut compter au minimum 500.000€ pour une maison familiale de 120m² en bon état avec un petit jardin et à Garibaldi le prix peut même augmenter encore de 10 à 20%. Certaines maisons bourgeoises anciennes de 150 à 200m² s’affichent même entre 600 et 700.000€, bien que les jardins de plus de 200m² sont pratiquement inexistants à Saint-Ouen.
Du neuf aux Docks
L’offre neuve à Saint-Ouen est actuellement très importante et concentrée dans le quartier des Docks. Les prix sont plutôt raisonnables : un 2-pièces d’une cinquantaine de m² s’affiche environ 230.000€, un 3-pièces débute à 245.000€ pour 58m² et un 5-pièces de 93m² est affiché par Bouygues Immobilier sous la barre de 4000€/m², à 360.000€. La contrepartie ? Un investissement qui reste risqué : le quartier affiche un taux de logements sociaux de 40% et la configuration du quartier, avec ses tours de 10 étages, n’est pas sans rappeler certains grands ensembles des années 1970.
Premiers prix : Les logements les moins chers au m² à Saint-Ouen sont les 3-pièces. Pour en trouver autour de 3000€ / m² il faut prospecter dans les immeubles des années 1960 à 1970 des quartiers moins prisés, tel le Vieux Saint-Ouen ou un 70m² vaut aux alentours de 200.000€. Il faudra toutefois faire attention au montant de charges et passer à la loupe les finances de la copropriété pour s’assurer qu’elle n’est pas en difficulté. En s’approchant de Paris les prix, même pour ce type de bien, montent de 10 à 20%, y compris pour des biens à rénover. Et il faut compter plutôt 3500€ / m² pour un 3-pièces ancien, sans grand charme, d’une cinquantaine de m² comme on en trouve par exemple autour de la mairie.
Petites surfaces - rares et chers : Les studios sont rares à Saint-Ouen et recherchés, car ils se louent bien auprès des jeunes et étudiants. Résultat : il faut environ 4500€ / m² pour acquérir un studio ancien d’une vingtaine de m² autour de la mairie ou des puces et même plus de 5000€ / m² pour un bien plus récent proche du métro Garibaldi. Il n’y a aucun studio neuf actuellement sur le marché. Pour les deux-pièces, le marché est moins tendu, mais on ne descend en dessous des 4000€ / m² que pour les biens anciens à rénover totalement. Avis aux amateurs, le m² récent n’est pas forcément plus cher : on trouve à proximité de Paris ou autour de la mairie des appartements de 40 à 45m² en dessous de 180.000€.
Des moyennes superficies pas (très) chères : Les 3 et 4 pièces sont moins chères à Saint-Ouen que les petites, avec un prix inférieur à 4000€ / m² pour la plupart des biens anciens et même récents dans les quartiers comme la mairie ou le secteur des puces. A noter que les grands appartements sont extrêmement rares dans le parc privé de la ville.
Le « must de la ville » : entre Garibaldi et le RER C : Ce secteur est le plus recherché de la ville car un peu à l’écart des cités HLM et récemment rénové. Cette situation permet de maintenir des prix supérieurs à 4000€ / m² pour les 3 et 4 pièces anciens en bon état, sauf dans les tours des années 1970. Ainsi, en limite de Clichy, un 85m² récent peut se négocier entre 400 et 450.000€
Des maisons à prix discount : Saint Ouen offre quelques maisons parmi les moins chères des villes limitrophes à Paris et desservies par le métro. Il faut tout de même compter au moins 330 à 350.000 pour une maison ouvrière de 70m² avec cour ou jardinet. Près de la mairie, il faut disposer d’au minimum 500.000€ pour une maison familiale de 120m² en bon état avec un petit jardin et à Garibaldi ce prix peut même augmenter encore de 10 à 20%. Certaines maisons bourgeoises anciennes de 150 à 200m² s’affichent entre 600 et 700.000€, bien que les jardins de plus de 200m² soient pratiquement inexistants à Saint-Ouen.
Du neuf aux Docks : L’offre neuve à Saint-Ouen est actuellement très importante et concentrée dans le quartier des Docks. Les prix sont plutôt raisonnables : un 2-pièces d’une cinquantaine de m² s’affiche environ 230.000€, un 3-pièces débute à 245.000€ pour 58m² et un 5-pièces de 93m² est affiché par Bouygues Immobilier sous la barre de 4000€/m², à 360.000€. La contrepartie ? Un investissement qui reste risqué : le quartier affiche un taux de logements sociaux de 40% et la configuration du quartier, avec ses tours de 10 étages, n’est pas sans rappeler certains grands ensembles des années 1970.
