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Saint-Denis est une ville très peuplée, avec une population jeune et relativement pauvre ; elle connait par conséquence des besoins importants en équipements et abrite de nombreux ménages exonérés d’impôts locaux. Paradoxalement, et contrairement à de nombreuses villes de banlieue, les impôts locaux restent dans leurs ensembles plutôt raisonnables. La taxe d’habitation est même parmi les plus faibles par rapport aux villes de taille comparable. La taxe foncière (beaucoup plus élevé en valeur absolue, conséquence sans doute du choix de la municipalité PC de favoriser au maximum les locataires par rapport aux propriétaires) est tout juste dans la moyenne des villes comparables. L’explication de ce paradoxe se trouve sans doute dans la présence de nombreuses entreprises dynamiques, qui apportent des revenus complémentaires conséquents à la ville, qui bénéficie par ailleurs également de nombreux fonds de rénovation urbaine.
Les taux des principaux impôts locaux sont les suivants :
| Impôt | Taux municipal | Taux municipal -moyenne nationale | Taux départemental Val de Marne | Taux départemental - moyenne nationale | Taux régional |
| Taxe d'habitation | 20,33% | 23,54% | N/A* | N/A | N/A |
| Taxe foncière | 20,59% | 19,32% | 14,05% | 10,84% | 1,27% |
Les problèmes d’insécurité sont très souvent cités comme l’un des principaux points négatifs de Saint-Denis. Ce sont des problèmes très variés : agressions sur la voie publique, trafics de stupéfiants, cambriolages à répétition, nuisances sonores (rodéos à moto, etc.)… Les quartiers les plus exposés sont ceux classés ZUS (cité Allende, Floréal – Saussaie et Francs Moisin – Bel Air). Toutefois, le phénomène n’est pas limité à ces secteurs et semble généralisé ou presque, y compris dans le centre-ville, autour de la basilique. Il peut arriver que les salariés des grandes entreprises installées autour du Stade de France soient victimes d’agressions, mais le phénomène semble relativement limité, car ce secteur fait l’objet d’une attention particulière de la part de la police.
Malgré sa position en bord de Seine, Saint-Denis ne comporte que très peu de zones inondables. Celles-ci se situent en bordure du fleuve, autour de la rue Charles Michels et dans une moindre mesure autour de la rue de la Poterie, sans concerner des bâtiments d'habitation.
La carte détaillée des zones inondables se trouve sur le site web de la préfecture de la Seine-Saint-Denis.
La ville présente un risque faible à moyen lié au retrait-gonflement des argiles (voire carte des risques). La partie Sud de la ville est concernée par des risques liés à la dissolution du gypse antéludien (le secteur concerné se trouve à peu près au sud de la rue de Landy). Le risque lié aux anciennes carrières ne semble pas bien cartographié (en tout cas, je n’ai pas trouvé d’informations faisant état de ce type de risque).
La ville de Saint Denis abrite un établissement industriel Seveso (l’entreprise Technic France SASU (production et stockage de produits chimiques).
La ville de Saint Denis offre sur place de nombreuses opportunités d’emploi, notamment dans les nombreuses entreprises (Generali, Orange, Randstad, GDF, Dell, etc.) et administrations (RSI, AFNOR, Haute Autorité pour la Santé…). Hors du secteur tertiaire, il reste également quelques établissements industriels ou dans le secteur de la logistique. Les nombreux studios de télévision et cinématographiques peuvent proposer des emplois moins conventionnels (type intermittents du spectacle, etc.)
Par ailleurs, l’accès aux zones d’emploi du centre de Paris est facilité par la bonne desserte en transports en commun. L’accès est également direct au secteur du Parc des Expositions de Villepinte et à la zone aéroportuaire de Roissy. L’accès à la Défense, bien que nécessitant une correspondance RER à Châtelet – Les Halles reste assez raisonnable (il est également assez facile par la route, via l’A86, mais celle-ci est très souvent embouteillée aux heures de pointe).
Sans être forcément réputée pour son offre de loisirs, la ville de Saint-Denis propose toutefois un nombre assez important d’activités culturelles.
Aussi, on y trouve un multiplexe cinématographique Gaumont à côté du Stade de France, mais aussi un cinéma de centre-ville, l’Ecran, situé 14 passage de l'Aqueduc. Il y a également deux théâtres (La Belle Etoile - 14 allée Saint-Just et Gérard-Philippe – 59 bd. Jules Guesde), avec une programmation assez variée, un musée d’art et d’histoire, situé non loin de la basilique dans un superbe bâtiment ayant abrité un monastère des carmélites, un conservatoire, une école de cirque ou encore une école d’arts plastiques.
En termes d’équipements sportifs, la ville de Saint-Denis dispose de plusieurs équipements mais dont le nombre est probablement insuffisant pour une ville de cette taille :
- Deux piscines, dont un centre nautique « La Baleine » avec un bassin ludique et une fosse de plongée (3 av Jean Moulin) et la piscine de Marville (chemin de Marville).
- Un parc des sports (9 av Roger Semat) avec 4 terrains de football, 1 terrain de rugby, 8 courts de tennis, un parc Omnisport avec une salle omnisport de 900 places et plusieurs salles d’entrainement pour différents sports et un Skate Park
- Un vélodrome (43 av de Stalingrad)
- Plusieurs stades et gymnases.
Enfin, malgré le fait que la ville ne soit pas très riche en espaces verts, on y trouve quelques parcs assez remarquables : le jardin Pierre de Montreuil (jouxtant la Basilique), le jardin de la légion d’Honneur, dont une partie est ouverte au public (une fête des tulipes s’y déroule au mois d’avril) ou encore le parc départemental de la Courneuve (réputé pour la fête de l’Humanité qui s’y déroule chaque automne).
Cette rubrique a été mise à jour : 30/11/2012. Le dernier prix moyen des transactions dans la ville, communiqué par la chambre des notaires est de 3320€/m² (3eme trimestre 2012).
Les prix immobiliers à Saint Denis sont parmi les plus bas de la petite couronne Parisienne, voire de l’Ile de France. En effet, la réputation de la ville fait fuir nombre d’acquéreurs, notamment les familles avec enfants. Par ailleurs, une partie du parc immobilier est en mauvais état, voire en danger d’insalubrité, et les impayés de charges dans les copropriétés assez fréquents. Pourtant, pour ceux qui sont prêts à prendre des risques, il y a certainement de bonnes affaires à faire, notamment dans les quartiers en cours de rénovation ou les constructions neuves ou récentes sont nombreuses. Il ne faut pourtant pas oublier que les prix de l’immobilier sont toujours proche de leurs plus haut, et donc mieux vaut ne pas espérer de réaliser des plus-values rapides.
Studios
Le marché des studios est assez restreint à Saint Denis. La demande est potentiellement importante due à la présence d’étudiants et à la proximité immédiate de Paris. Les prix, tout en étant un peu moins chers que dans des villes à meilleure réputation, restent de ce fait assez élevés, notamment pour les biens de qualité.
Premier prix : 35 – 85.000 €. Pour 35.000€ on ne peut pas acheter grand-chose à Saint Denis, si ce n’est une studette à la limite des normes d’habitabilité, avec des toilettes sur le palier. Les vrais studios, de quelques 18m² dans de l’ancien commencent plutôt au-dessus de 60.000, voire 70.000€. Il faut compter autour de 80.000€ pour un studio récent d’une vingtaine de m² à proximité du centre-ville. A noter qu’en haut de la fourchette il est parfois possible de trouver des studios neufs vendus à des prix maitrisés à la suite des accords que la ville passe avec les promoteurs immobiliers.
Budget serré : 85 – 105.000€ Pour ce niveau de prix on peut s’offrir un studio d’une superficie de 20 à 25m² situé le plus souvent dans le centre-ville dans un immeuble récent ou ancien en bon état (ce détail vaut la peine d’être bien vérifié). Des logements neufs à prix maitrisés sont parfois également disponibles, comme dans le programme neuf « O Centre » qui propose actuellement des 30m² pour le prix de 99.000€.
Budget moyen : 105 – 125.000€ : Pour ce niveau de budget il est possible d’acquérir des studios d’une bonne superficie (30m² ouplus) dans des résidences anciennes, récentes ou semi-récentes en bon état, voire de standing. Les secteurs les plus prisés sont le centre-ville et les environs du Stade de France.
Budget confortable : Les biens anciens sont en principe hors marché à partir de 125 à 130.000€. Des programmes neufs sont toutefois souvent proposés au-delà, tel un studio de 39m² proposé 183.000€ dans le programme « Côté Canal », proche du stade de France, du centre-ville et des quais de Seine.
2-pièces
Premier prix : 85 – 110.000€ Le bien typique pour cette gamme de prix est le petit 2-pièces de 25 à 30m²(parfois plus dans le cas de biens avec défauts importants) dans des copropriétés anciennes modestes, dont il faudra faire très attention à l’état d’entretien. Ces biens sont le plus souvent situés en centre-ville (basilique, gare, porte de Paris…).
Budget moyen : 110 – 150.000€. A ce niveau de prix, il est possible d’acquérir un 2-pièces ancien autour de 35m², dans un bel immeuble ancien autour de la basilique, du couvent des Ursulines ou encore du parc de la Légion d’Honneur. Attention toutefois toujours à l’état d’entretien de l’immeuble ou encore aux éventuels impayés de charges. A partir de 120.000€ on arrive aussi à trouver des biens à rénover des années 1960 ou même parfois plus récents, à partir de 40m². Des logements neufs à prix maitrisés sont parfois également disponibles, comme dans le programme neuf « O Centre » qui propose actuellement des 42m² pour le prix de 135.000€.
Budget confortable : 150 – 200.000€ Un budget de plus de 150.000€ (et mieux, plus de 160.000€) permet de se loger confortablement à Saint-Denis. On y trouve surtout des biens récents, de la fin des années 1990 et des années 2000, de 40 à 50m², autour du Stade de France, de la Porte de Paris, ou encore à la Plaine-Saint Denis. De quoi éclipser les biens des années 1970, certes plus spacieux (souvent plus de 50m²) mais situés le plus souvent dans de grandes tours ou barres sans grand cachet (telles les grandes résidences rue Gabriel-Péri ou rue Auguste Poulain…). D’autant plus que l’offre dans le neuf est aussi particulièrement abondante et pas forcément plus chère.
3-pièces
Premier prix : 130 – 160.000€. Si autour de 130.000€ on ne peut acquérir qu’un petit 3-pièces ancien autour de 40m², pour à peine plus cher on peut s’offrir une superficie autour de 50m², dans une résidence des années 1960, telle que le domaine Montjoie (rue d’Eaubonne). Et dans certaines grandes copropriétés des années 1970, il est même possible de trouver des superficies de 60 à 70m² à partir de 150.000€.
Budget serré : 160 – 190.000€. Pour ce niveau de prix il est possible de trouver des grands 3-pièces des années 1970, situés le plus souvent dans de grandes copropriétés d’une dizaine d’étages ou plus, mais avec balcons et parking. Il est possible de trouver des biens dans des résidences de plus petite taille, anciennes ou semi-récentes, mais généralement pour des superficies plus réduites (autour de 60m²).
Budget moyen : 190 – 230.000€. Dans cette fourchette de prix, on trouve des appartements récents, des années 1990 et 2000, autour du centre-ville, ou encore du Stade de France, avec des superficies autour de 60m² et des prestations tout à fait correctes (terrasses, parking, ascenseur). Cela met la pression sur les biens anciens ou des années 1970, comme c’est le cas de ceux de la résidence du théâtre (rue des Chaumettes), proposés au même niveau de prix, pour des superficies, il est vrai, un peu supérieures. Dans le neuf, l’offre est abondante, avec plusieurs programmes en cours à des prix défiant toute concurrence en proche banlieue parisienne (Résidence des Chênes, rue Politzer, avec des 3-pièces à partir de 195.000€, Les Jardins du Poète, avec des 59m² à 196.000€ ou encore Neaucité, quai de Seine, avec des 66m² à 230.000€).
Budget confortable : 230 – 300.000€ Un niveau de prix au-dessus de 230.000€ ne peut être justifié que par des biens hors du commun. Il s’agira toujours de biens très récents ou neufs bien placés, comme les nombreux programmes en cours de commercialisation à la Plaine Saint Denis (le Jardin Wilson, avec des 68m² pour 284.000€, Hélios, rue des Blés, avec des 67m² pour 233.000€ oui encore le Bailly, avec des 65m² pour 293.000€).
4-pièces
Premier prix : 150 – 170.000€ : Pour 150.000€, il est possible d’acquérir un 4-pièces d’une soixantaine de m² dans certaines résidences des années 1960, comme le domaine Montjoie (à condition d’accepter des travaux), ou encore à proximité des cités les plus sensibles. En haut de la fourchette, le choix est plus vaste, avec des appartements de 70 à 80m², généralement dans des résidences typiques des années 1960 ou 1970.
Budget serré : 170 – 200.000€ : A ce niveau de prix, le choix de 4-pièces est assez large, dans des résidences semi-récentes des années 1960, comme le domaine Montjoie, ou des années 1970, tels la résidence Séverine (108bis Av. Gabriel-Péri). Les superficies vont de 65 à 80m² selon l’emplacement et la qualité du bien.
Budget moyen : 200 – 240.000€ : Le bien type pour cette gamme de prix est situé toujours dans une résidence 1970, souvent de grande taille, mais en principe bien entretenue. Des appartements anciens dans les plus beaux immeubles en centre-ville sont également proposés dans cette gamme de prix. Des biens neufs sont également disponibles ; par exemple le programme « O Centre », en cours de commercialisation propose un 4-pièces de 72m² pour 240.000€.
Budget confortable : 240 – 300.000€ : Dans cette gamme de prix, on peut viser un bien récent des années 1990 ou 2000, de 60 à 80m², dans le centre-ville ou vers le Stade de France. Cela tend à éclipser les biens des années 1970, certes de standing et avec quelques m² en plus, proposés au même prix. Des biens neufs sont également disponibles, tel le programme des Nouveaux Constructeurs dans la ZAC Bel Air Nord (88m² - 267.000€) ou la résidence Einstein (78m² pour 247.000€).
Budget illimité : plus de 300.000€ : Preuve de l’arrivée à Saint-Denis de familles plus aisées, il y a désormais un marché pour des biens familiaux de plus de 300.000€. Ces biens, très récents ou neufs, se concentrent essentiellement à Pleyel ou à la Plaine, quartiers totalement rénovés ou en passe de l’être et qui ont l’avantage d’être à la fois proches de Paris et relativement éloignés des cités sensibles.
5 pièces
Premier prix : 150 – 180.000€ : S’il est possible d’acquérir un 5-pièces à Saint-Denis pour 150.000€ ou à peine plus, il faudra faire très attention à la qualité du bien et à son environnement. En effet, ce type de bien, d’une superficie de 80 à 90m² se trouve essentiellement dans de grandes résidences style HLM des années 1960 ou 1970, par exemple du côté de Saint-Rémi, proche de la station de tramway Hôpital Delafontaine, ou vers le quartier Delaunay-Belleville.
Budget serré : 190 – 220.000€ : Pour ce niveau de prix deux types de biens sont disponibles : des petits 5-pièces (environ 70m²) dans des résidences modestes mais sans trop de problèmes, tel le Domaine Montjoie, ou des appartements de grande superficie (plus de 100m²) dans de grandes résidences 1970.
Budget moyen : 220 – 280.000€ : Entre les quartiers à réputation difficile et les biens de qualité, il n’y a pas beaucoup de choix de 5-pièces à Saint-Denis à prix moyen. En cherchant bien on peut trouver des 5-pièces standards dans des résidences semi-récentes dans le centre-ville, telle la résidence du Théâtre, ou il faudra compter un budget en haut de la fourchette pour un 5-pièces d’un peu plus de 90m².
Budget confortable : 280 – 350.000€ : A ce niveau de budget on peut avoir le choix entre les appartements neufs (on en trouve à partir de 285.000 environ) ou encore récents, d’une centaine de m². Difficile dès lors de proposer au même prix un appartement des années 1970, même idéalement situé dans le centre historique et disposant de quelques m² supplémentaires.
Budget illimité : Plus de 350.000€ : Il y a très peu d’appartements pouvant justifier un prix de plus de 350.000€ à Saint-Denis. Ce niveau de prix ne peut d’ailleurs être atteint que pour des biens d’exception. On en trouve tout d’abord dans le neufs (à l’image d’un 101m² proposé 365.000€ dans le programme situé 6-10 quai de Seine, ou encore un 94m² proposé 417.000€ dans la résidence Sabine, rue Proudhon, sachant que la palme revient au programme Le Bailly, rue Bailly, ou un 165m² est proposé tout de même 534.000€). Il y a également des biens dans l’ancien proposés au-dessus de 350.000€, notamment des biens très récents ou hors-normes (lofts, etc.). Mais pour concurrencer l’offre pléthorique dans le neuf, il n’y a que des biens somptueux qui pourront faire l’affaire.
Maisons
Premier prix : 140 – 200.000€ : Il est possible d’acquérir une petite maison d’une cinquantaine de m² à Saint Denis pour moins de 150.000€, mais à condition d’accepter de cumuler plusieurs défauts avec généralement de gros travaux de rénovation ou un terrain de petite superficie. On en trouve notamment dans le secteur de la Mutualité, pas très loin du métro Saint Denis – Université, mais aussi des cités Floréal et la Courtille. Si l’on dispose d’un budget plus conséquent, proche de 200.000€, des maisons de 3-pièces 50 à 70m², avec ou sans jardin, sont disponibles dans les quelques quartiers pavillonnaires de la ville, tels que la Mutualité, mais aussi aux abords du Stade de France (et de la cité du Franc-Moisin).
Budget serré : 200 – 260.000€ : A partir de 200.000€, et surtout à partir de 220 à 230.000€ on peut trouver des maisons tout à fait saines de 3 ou 4-pièces d’une superficie entre 70 et 100m². En haut de la fourchette, les biens possèdent normalement tous un jardin.
Budget moyen : 260 – 310.000€ : Pour un prix autour de 300.000€ un vaste choix de maisons est disponible à Saint-Denis. Les quelques secteurs pavillonnaires de la ville, dont les plus importants sont ceux de la Mutualité et du Champ de Courses, offrent des pavillons de toutes les époques, à partir des années 1900 et jusque dans les années 1990, en passant par les années 1950 à 1970. Les superficies tournent autour de 100m², et même plus en cas de travaux ou de défauts (pas de garage, petit terrain, etc.) sur des parcelles de 200 à 400m². Dans la même gamme de prix on trouve parfois des petites maisons de ville en lotissement, très récentes, dans des quartiers rénovés, d’une superficie autour de 80m² avec terrasse.
Budget confortable : 310 – 400.000€ : A ce niveau de prix on trouve des maisons de 120 à 150m², souvent récentes ou rénovées, sur des parcelles de 300 à 500m² dans les quartiers pavillonnaires un peu excentrés tels le quartier de la Mutualité. Pour ceux qui préfèrent le centre-ville, le secteur de la Porte de Paris propose des maisons souvent de charme, mais avec des terrains généralement plus petits.
Budget illimité : Plus de 400.000€ : Les acheteurs aisés évitant généralement la ville de Saint-Denis, il est possible de s’offrir une maison haut de gamme pour le prix d’un 2-pièces à quelques centaines de mètres de là, dans le 18ème arrondissement de Paris. Et encore, rares sont les biens qui peuvent justifier un tel niveau de prix. Autour de 500.000€, voire plus en cas de bien exceptionnel, il est possible de négocier l’une des rares demeures avec cachet situées dans le centre-ville, proche de la basilique et du parc de la Légion d’Honneur, autour du métro Porte de Paris.
Ville traditionnellement populaire, on peut à mon avis dire que Saint-Denis est en rénovation urbaine depuis au moins une cinquantaine d’années. En effet, la construction des grandes cités HLM dans les années 1950 à 1970 était bien une opération de rénovation urbaine, car ces opérations répondaient à un besoin urgent de résorption de l’habitat indigne, notamment de bidonvilles, et amenaient un confort inconnu jusqu’alors (salles de bain, eau chaude, chauffage collectif…). L’actuelle étape de rénovation a commencé avec la construction du Stade de France et se poursuivra pendant de nombreuses années encore.
L’ouverture de cette nouvelle station de la ligne 12, située place du Front Populaire à la limite d’Aubervilliers, est prévue pour fin décembre 2012.
Mon avis : l’ouverture d’une nouvelle station de métro est toujours une bonne nouvelle pour les riverains (et justement, au moins 600 logements seront construits à proximité) et pour ceux qui doivent se rendre dans le quartier (qui verra se construire des surfaces importantes de bureaux).
Le tramway T8, dont l’ouverture est prévue fin 2014 à début 2015 reliera dans un premier temps Saint-Denis (avec terminus à la station Porte de Paris) à la cité d’Orgemont à Epinay sur Seine en passant par la gare RER D de Saint-Denis et la gare RER C d’Epinay. Une branche dessert l’Université de Villetaneuse. A plus long terme, la ligne pourrait être prolongée au Sud jusqu’à la future gare RER E Rosa Parks dans le 19ème arrondissement et au nord vers Herblay et Cergy, mais ces extensions, qui étaient prévues au cas où Paris organisait les JO 2012 ne sont plus à l’ordre du jour.
Mon avis : Ce projet est intéressant pour assurer une desserte locale, notamment vers les stations de métro et de RER. Il devrait remplacer avantageusement des lignes de bus, mais est trop lent pour être considéré comme un moyen de transport majeur. De plus, l’arrivée d’un tramway est souvent un prétexte pour les collectivités concernées de rénover certains espaces publics, ce qui sera probablement également le cas.
Le Tramway T1, qui relie déjà Saint-Denis à Noisy-le-Sec sera prolongé d’une dizaine de stations à l’Ouest, jusqu’au métro Les Courtilles à Asnières-Gennevilliers, en passant par L’Ile-Saint-Denis et Villeneuve la Garenne.
Mon avis : comme pour le T8, le T1 ne peut pas être considéré comme un moyen de transport majeur. L’intérêt pour les habitants de Saint-Denis est relativement limité ; il leur donnera toutefois accès au RER C (station Gennevilliers) ainsi qu’au bassin d’emploi du port de Gennevilliers.
Le tramway T5 verra le jour à l’été 2013. Sur pneus, il reliera le marché de Saint-Denis (correspondance avec le tram T1) à la gare RER D de Garges – Sarcelles, en passant par Pierrefitte sur Seine.
Mon avis : ce nouveau Tramway n’apportera pas une réelle plus-value pour les habitants de Saint-Denis, déjà bien desservis par les transports en commun. Par ailleurs, il n’offre pratiquement pas de correspondance, sauf aux deux extrémités ; je pense donc que sa fonction principale sera de faciliter l’accès aux RER à certains habitants qui en sont actuellement éloignés, notamment à Pierrefitte sur Seine.
La ville intervient régulièrement pour réaménager des secteurs marqués par la dégradation de l’habitat. Deux exemples en cours :
- le secteur de la rue Brise Echalas, ou il existe en plus des terrains non construits, ou la démolition de 94 logements sera suivie de la construction de 188 nouveaux logements dont 30% sociaux et de la réhabilitation de 48 autres logements, ainsi que de la création de commerces et équipements publics
- le secteur porte de Paris, autour de la place de la Résistance, avec la démolition de 39 logements et la construction de 132 logements (dont 30% sociaux), la réhabilitation de 22 autres ainsi que la création de 1000m² de commerces.
Mon avis : les poches d’habitat dégradé sont nombreuses à Saint-Denis, et nombre de copropriétés mal entretenues peuvent à tout moment tomber dans cette catégorie. Malgré la volonté incontestable de la ville, ces problèmes risquent malheureusement de perdurer pendant encore un bon moment.
Les ambitions sont très importantes pour ce quartier : en plus des nombreux logements, un grand nombre d’équipements est en projet : complexe aquatique Olympique, un complexe hôtelier et un Palais de Congrès, un nouveau campus universitaire, etc.
Mon avis : ce quartier anciennement industriel et longtemps délaissé est idéalement situé à proximité immédiate de Paris et a un potentiel incontestable. Pour autant, et même si la municipalité semble avoir appris des erreurs du passé en matière d’urbanisme, investir à Saint Denis reste à mon sens un choix risqué.
