Le plan d’austérité – une bonne nouvelle ?

Dans le cadre du nouveau plan d’austérité qui a été annoncé récemment par le gouvernement, deux mesures-phares concernent l’immobilier : la fin du PTZ+ dans l’ancien et la réduction, puis la suppression en 2013, de la défiscalisation Scellier.

Les professionnels, ainsi que certains candidats à l’acquisition d’un logement se montrent très inquiets et critiques face à ces mesures qui, disent-ils, rendront plus difficile l’accès au logement des français.

Toutefois, si pour certains professionnels de l’immobilier dont les promoteurs ce n’est effectivement pas une bonne nouvelle, je pense que pour les futurs acquéreurs c’est au contraire plutôt positif, du moins à moyen terme. En effet, à très court terme le budget d’un acquéreur dans l’ancien se trouvera réduit. Le montant du PTZ+ dépend de plusieurs facteurs, mais on peut tabler en moyenne sur une réduction de 5% du budget disponible pour un acquéreur moyen. Toutefois, comme la plupart des acquéreurs font appel à un crédit, cette réduction provoquera nécessairement une baisse des prix à peu près d’autant (une augmentation du taux d’effort des acquéreurs ne me paraît pas crédible, car au niveau actuel des prix ils sont déjà généralement « au taquet »).

En effet, le PTZ+ a eu le tort de mettre du carburant supplémentaire dans un marché déjà en pleine bulle et alimenter davantage la hausse des prix. Si son arrêt me parait une bonne nouvelle, le moment choisi est délicat, car la crise aidant, la baisse de prix pourra être faire boule de neige, et il faut espérer qu’on n’assistera pas à un effondrement du marché.

Quant à la défiscalisation Scellier, qui a succédé à des nombreux autres schémas de défiscalisation (Robien, Besson…), censés favoriser l’investissement locatif pour les particuliers, elle a eu des nombreux effets pervers. Outre le fait d’avoir favorisé essentiellement la construction massive de logements dans des villes moyennes comme Montauban ou Brive-la-Gaillarde (très belles villes par ailleurs, mais le marché immobilier local ne justifiait pas qu’on y met de l’argent public…), elles ont contribué à mettre une grande pression haussière sur les prix de l’immobilier neuf. En effet, un investisseur de ce type est moins regardant au prix d’achat, même s’il est supérieur au marché local, du moment où le retour sur investissement (lequel inclut une grande partie de crédits d’impôts) y est. De plus, on a du coup crée un grand nombre de logements minuscules, type 2-pièces-kitchenette de 34m² ou 3-pièces-kitchenette de 50m², qui peuvent aller pour y rester en location un an ou deux mais pas pour s’y installer à long terme. Je pense donc que la fin du Scellier, si elle sera probablement douloureuse pour certains promoteurs, contribuera à modérer les prix du neuf, qui en ont grand besoin. Cela est parfaitement possible sans toucher à la qualité de la construction, par la baisse du coût du foncier : dans les villes le terrain compte pour une grande partie du prix. Par exemple, le coût de la construction étant de l’ordre de 1500€, il est raisonnable de penser qu’un appartement en banlieue parisienne vendu 6000€/m² doit près de 75% de son prix au coût du terrain.