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Outre les deux mesures phares qui sont l’encadrement des loyers et la création de la garantie universelle des loyers (GUL), la loi ALUR, particulièrement longue et complexe, apporte une myriade de nouveautés moins spectaculaires mais néanmoins intéressantes à étudier. En voici quelques-unes :
- Evolutions des rapports propriétaire – locataire, avec notamment la rémunération de l’agent immobilier en charge de négocier la location désormais à la charge du seul propriétaire (les frais d’état des lieux et de rédaction du bail restent toutefois partagées) ou encore un délai de préavis porté de trois à un mois pour le locataire lors de son départ du logement (dans agglomérations de plus de 50.000 habitants uniquement)
- Renforcement de la régulation des professions immobilières, avec une délivrance des cartes professionnelles par les Chambres de Commerce (au lieu des préfectures), l’obligation pour les négociants immobiliers de justifier désormais d’une compétence professionnelle (qui sera définie ultérieurement par le Conseil d’Etat), le renforcement de certaines obligations de l’agent immobilier et du syndic, la création d’instances régionales et nationales de contrôle de la profession…
- Prévention des expulsions et facilitation de la réinsertion des sans-abris : la loi comprend plusieurs chapitres extrêmement techniques censés prévenir les expulsions et aider à la réinsertion des sans-abris (on retiendra néanmoins l’allongement – encore – de certains délais de procédure)
- Instauration d’un cadre légal pour le développement de l’habitat participatif (les coopératives d’habitation)
- Lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées
- Modification des procédures de demande de logements sociaux, avec une centralisation des ensembles de demandes et la mise en place des procédures plus simples d’attribution
- Réforme de la participation des employeurs à l’effort de construction (l’ancien « 1% logement »)
- Réforme de l’urbanisme, avec la création des Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) à une échelle plus grande que la seule commune (les PLU devront être compatibles avec les SCOT). Les communes non-couvertes par un SCOT se voient limités les droits d’ouvrir des nouveaux secteurs à l’urbanisation. Les communes ont par ailleurs l’obligation de faire évoluer les POS vers les PLU avant le 31 décembre 2014. Un certain nombre de leviers permettant aux maires de limiter la densification de certains secteurs (le COS, la superficie minimum d’un terrain constructible…) sont par ailleurs supprimés, le but poursuivi étant une densification accrue des zones urbaines
Mon avis : La loi ALUR est une loi extrêmement ambitieuse, qui a pour objectif de bousculer pratiquement l’ensemble des pratiques autour de l’immobilier. Malheureusement, elle part du postulat que les propriétaires et les agents immobiliers sont les seuls fautifs de tous les problèmes actuels du secteur et qu’il convient, sinon les punir, au moins les « marquer à la culotte ». Si concernant les agents immobiliers on ne peut pas forcément lui donner tort, tant cette profession a eu du mal à se réguler d’elle-même (voir un de mes précédents articles), la solution proposée ne me paraît pas être la bonne. Concernant les propriétaires bailleurs, le message est clair, et les nouvelles contraintes se rajoutant à un rendement déjà faible sinon nul, je pense qu’un bon nombre de ceux qui hésitaient d’investir dans le secteur y renonceront et ils risquent fortement réduire les investissements voire se désengager à l’occasion d’un changement de locataire. On les reverra peut-être dans quelques années si les prix de l’immobilier auront chuté au point de retrouver un rendement justifiant autant de tracasseries.
En ce qui concerne les agents immobiliers, le surcroit de régulations risque surtout de générer des surcoûts pour les clients (notamment en ce qui concerne la gestion des copropriétés). La loi ne propose par ailleurs pas de modification permettant de rationaliser un peu le marché immobilier (création d’un fichier unique des biens en vente, davantage de transparence sur les prix des logements…).
Enfin, chose chère aux écologistes, l’évolution des règles d’urbanisme permettra la densification des zones urbanisées et empêcher l’étalement urbain. Si c’est une méthode pour créer des nouveaux logements, elle a aussi des limites. A Paris on peut difficilement densifier davantage. En banlieue c’est parfois possible encore, mais c’est à faire avec beaucoup de prudence : il n’est pas sûr que les infrastructures (écoles, transports…) puissent suivre. Par ailleurs, ce n’est pas sûr non plus que c’est ce que les gens souhaitent vraiment : on va rarement vivre à 25 km de Paris et passer 3h par jours dans les transports pour habiter au 7ème étage avec vue sur l’immeuble d’en face…
Voir aussi :
La Loi ALUR - l'encadrement des loyers
La Loi ALUR - la Garantie Universelle des Loyers
