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Les impôts locaux à Créteil sont réputés être parmi les plus élevés du pays en valeur absolue, conséquence logique de la richesse des services municipaux que la ville s’efforce de proposer (dont l’utilité de certains pourrait d’ailleurs être remise en question, tel le service de location de vélo Cristolib), mais aussi de fait qu’une partie de la population, modeste, bénéficie d’exonérations sur les impôts locaux.

·          Depuis 2011, les départements ne perçoivent plus la taxe d’habitation

La ville de Créteil, qui comporte de nombreux secteurs défavorisés, connait des problèmes récurrents d’insécurité ; les habitants citent d’ailleurs ces problèmes comme l’un des principaux désavantage de la ville.

Quatre secteurs de Créteil sont classés en Zone Urbaine Sensible :

• Bordières – Bleuets – Planètes : Elle est située dans le quartier Bleuets-Bordières-Pinsons et comprend les résidences des Pinsons, des Bleuets et des Bordières, plus les résidences situées impasse Chéret, voisines de la cité des Planètes située, elle, à Maisons-Alfort.
• Palais : la ZUS Palais comprend la partie résidentielle du quartier des Palais (délimitée par le mail des Mèches, l’A86, la route de Choisy et l’avenue de Gaulle, avec en plus la cité des Petits-Près-Sablière, située de l’autre côté de la RD1 dans le quartier Chennevier – Déménitroux.
• Haut du Mont-Mesly : cette ZUS se situe au cœur du quartier des Hauts du Mont-Mesly, délimitée au nord par la rue du commandant Boulard, au sud par l’av Georges Duhamel, à l’ouest par les rues Diner, du dr. Métivet et Doucet et à l’est par la rue de Brie et l’av Georges Duhamel.
• Habette-Square Martinez-Côte d’Or : elle correspond à peu près aux limites du quartier Habette – Coteau du Sud

Autour de ces zones, d’autres  secteurs sont concernés par la politique de la ville, sans être pour autant classés ZUS. C’est le cas des secteurs hors-ZUS du quartier Bleuets-Bordières-Pinsons, de la résidence du Fief autour de la rue de Bretagne et des résidences autour de la rue de la Croix des Craies, des secteurs hors-ZUS du quartier du Haut du Mont Mesly, et de la partie du quartier du Bas du Mont Mesly situé au sud de la rue René Arcos.

De nombreux autres secteurs de Créteil, bien que ne faisant pas l’objet d’un quelconque classement officiel, ne sont pas non plus épargnés par l’insécurité, qui touche, à des degrés différents, à peu près tous les zones non-pavillonnaires. Outre les trafics de drogue, des incivilités telles que l’occupation des halls d’immeubles, les raids à moto (y compris, voire surtout la nuit), dégradation de véhicules... Avant d’acquérir un appartement, je ne saurai donc pas trop conseiller de bien vérifier si ces problèmes ne sont pas présents autour de la résidence, en multipliant les visites à différents moments de la journée et de la nuit et en se renseignant auprès du voisinage (ces précautions ne sont bien entendus pas spécifiques à Créteil et devraient s’appliquer lors de tout achat immobilier dans une zone que l’on ne connait pas très bien).

Située entre la Seine à l’ouest et la Marne à l’est, la ville de Créteil est en grande partie située en zone inondable. A proximité de la Marne, une grande partie de la zone pavillonnaire du quartier Buttes-Halage ainsi que l’Ile Sainte Catherine située dans le quartier des Bords de Marne sont fortement concernés par les risques d’inondation.

A l’Ouest, une partie considérable de la ville est en zone inondable et ce malgré les aménagements faits pour limiter ce risque, dont la création du lac de Créteil dans les années 1970. La plupart des quartiers à l’Ouest de la ville sont en partie concernés tels que l’Echat, Palais, les bords du lac, la Croix des Mèches, etc. Une carte qui précise ces risques est disponible sur le site internet du Ministère de l’Ecologie.

Créteil est concerné par des risques liés aux mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le risque est faible sur l’ensemble de la commune, mais fort dans une zone située aux abords de la rue du Général Leclerc, ainsi qu’une partie du quartier du Mont-Mesly et des coteaux du Sud.

Les risques liés aux carrières se situent quant à eux au nord de la ville, sur une grande partie du quartier Bleuets-Bordières-Halage, et au sud, à peu près à l’extrémité sud du quartier du Haut du Mont Mesly

La cartographie exacte des risques naturels à Créteil est disponible sur le site internet de la Préfecture du Val de Marne.

Dans les années 1960, lorsque son urbanisation était à ses débuts, Créteil était le stéréotype d’une ville-dortoir, dépourvue d’emploi sur place. Aujourd’hui, la situation a bien changé, et la ville de Créteil dispose d’un nombre d’emplois (environ 50.000) tout à fait cohérent avec la taille de sa population. Environ la moitié de ces emplois sont dans le secteur public, entre les différentes institutions implantées dans la ville en tant capitale du département (préfecture, conseil général, sécurité sociale, etc.) et les hôpitaux. L’autre moitié est fournie par le secteur privé, avec des sièges sociaux ou des sites importants de sociétés assez réputés (Pernod, Valeo, Essilor, Phoenix Pharma, System U, etc.), mais aussi dans la grande distribution (avec notamment le centre commercial Créteil Soleil).

Les villes voisines offrent en revanche assez peu d’opportunités d’emploi, à l’exception peut-être de Bonneuil avec la zone d’activité assez dynamique du port de Bonneuil. La desserte correcte en transports en communs rend assez facile (bien que relativement long) l’accès au centre de Paris, voire à certains zones riches en emplois du sud Parisien, notamment du côté d’Antony.

La ville de Créteil dispose d’une offre culturelle assez variée. En plus du multiplexe UGC de Créteil-Soleil, la ville dispose de deux cinémas indépendants : le Cinéma du Palais (40 allée Parmentier) et le Cinéma de la Lucarne (100 rue Juliette Savart). La ville possède également un Conservatoire à Rayonnement départemental, une Maison d’Art et de la Culture qui héberge notamment de concerts et des spectacles de théâtre (place Salvador Allende…) et une galerie d’art (10 rue François Mitterrand).

L’offre d’équipements sportifs est également importante, avec par exemple pas moins de 4 piscines : Colombier (15 rue de Paris), Levrière (Allée Ferdinand de Lesseps), Sainte Catherine (15 allée centrale ; cette piscine n’est pas ouverte au public, car réservée à un usage scolaire et associatif) et la piscine de la base de loisirs, découverte et ouverte uniquement l’été). La base de loisirs et de plein air (rue Jean Gabin) offre, outre la piscine, un plan d’eau de 42 hectares (voile, planche à voile, canoë…). Le parc de sports (rue Dominique Devauchelle) offre quant à lui un stade avec 12000 places et piste d’athlétisme et 3 terrains annexes, ainsi que des courts de tennis. Le Palais des sports (5 rue Pasteur – Valéry Radot), avec sa salle de plus de 1600 places héberge, outre des compétitions sportives, des concerts et autres spectacles. Il est à noter que des nombreux autres stades et autres équipements sportifs de proximité, couverts ou de plein air, sont disséminés à travers la ville (voir la liste complète sur le site internet de la ville).

Cette rubrique a été mise à jour : 20/06/2012. Le dernier prix moyen des transactions dans la ville, communiqué par la chambre des notaires est de 3350€/m² (1^er trimestre 2012).

Il y a peu de studios à Créteil, car les nombreux quartiers construits entre les années 1960 et 1970 comportent essentiellement des logements familiaux. Pourtant, la demande est là avec notamment les nombreux étudiants que comporte la ville. Les nouveaux programmes immobiliers, comme ceux de la Pointe du Lac ont pris en compte ce besoin et constituent la majorité de l’offre de studios de la ville. De fait, ceux-ci sont assez chers par rapport au prix moyen du m² dans la ville.

Premier prix (moins de 100000€). Il y a assez peu d’offres en-dessous de 100.000€. Avec un peu de patience, on peut en trouver des petits surfaces (moins de 18m²) dans les immeubles anciens des quartiers du nord de la ville ou encore dans la résidence étudiante de la Pointe du Lac ; ces derniers, réservés aux étudiants sont uniquement disponibles en tant que produits d’investissement.

Budget moyen : 100-130.000€. Le prix des studios différé assez peu d’un quartier à un autre, sauf pour des immeubles très récents, situés pour la plupart à la Pointe du Lac, ou le prix est un peu plus élevé. Dans cette gamme de prix on trouve essentiellement des petites surfaces (20 à 25m²) dans le bas de la fourchette et 25 à 30m² dans le haut de celle-ci.

Budget confortable : 130 – 165.000€. A ce niveau de prix, on peut trouver des studios de bonne qualité. Les produits-types sont les studios d’environ 35m² dans des résidences de qualité des années 1980 dans le quartier du Halage ou encore dans des résidences des années 1980-1990 près du lac. Les superficies sont moindres (autour de 30m²) dans le nouveau quartier de la Pointe du Lac, ou les résidences sont très récentes.

Premier prix : 130-150 000€ : A ce prix, on trouve essentiellement des petits deux-pièces (moins de 35m²) dans des copropriétés anciennes dans le vieux Créteil ou dans des résidences des années 1990. Pour des appartements de taille plus standard (autour de 45m²) il faut se reporter sur des biens datant des années 1960 et situés dans des quartiers à problèmes, tels que le Haut du Mont-Mesly.

Budget serré : 150-170.000€ : Pour ce niveau de budget, on peut prétendre à un 2-pièces de petite taille (40m² maximum) dans le quartier du Halage ou proche des bords de Marne, le plus souvent dans des résidences d’assez bonne qualité des années 1960 à 1980. A peu près la même superficie est disponible dans les résidences des années 1990 autour du lac. Les quartiers des années 1970 (Échât, Hôtel de Ville, etc.) offrant des appartements plus spacieux (autour de 50m²) sont généralement plus chers. On peut en trouver à moins de 170.000€ à condition qu’on accepte quelques défauts ou des travaux.

Budget moyen : 170-190.000€ : Ce niveaux de prix permettent l’acquisition d’un grand 2-pièces (autour de 50m²) dans une des grandes résidences des années 1970, par exemple autour de la préfecture et du centre commercial Créteil-Soleil. Les superficies sont moindres, autour de 40m², dans les immeubles presque neufs de la Pointe du Lac et varient entre 40 et 50m² autour de la rue commerçante ou vers les bords de Marne, selon la qualité de l’immeuble.

Budget confortable : 190-220.000€ : Le produit type à ce niveau de prix est un appartement dans un immeuble de standing (par exemple, en pierre de taille) autour du village, ou dans un immeuble de standing autour de l’hôtel de ville (tels que les tours Philippines, et ce malgré la taille réduite des appartements, autour de 40 à 45m² compensée par de belles terrasses). A peu près la même superficie est disponible dans les immeubles récents de la Pointe du Lac. Des produits neufs sont également  disponibles, tel le programme Cogedim rue des Bordières, avec des 46m² proposés à partir de 206.000€.

Budget illimité : plus de 220.000€ : Il n’y a pas réellement de produit de grand standing à Créteil. Si l’on dispose d’un budget conséquent pour l’achat d’un deux-pièces, on peut viser des grands deux-pièces (à partir de 50m²) dans des résidences de standing autour du village ou encore vers les bords de Marne. A peu près la même superficie est disponible à la Pointe du Lac dans de résidences très récentes, parfois avec d’assez belles prestations (terrasse, jardin privé…). Au-dessus de 250.000, il n’y a guère que de rares programmes neufs qui peuvent (éventuellement) justifier ce niveau de prix.

Premier prix : 140 - 170.000€. Les appartements les moins chers de Créteil se trouvent souvent dans la cité du Mont-Mesly. Il s'agit de petits appartements des années 1960, entre 55 et 60m² environ, dont le prix se situe en haut ou en bas de la fourchette selon l'état de l'appartement et de l'immeuble ou encore son étage et son emplacement. Dans la même gamme de prix on peut trouver certaines appartements de la même superficie dans d'autres grandes résidences des années 1960, tels que la résidence du Fief, toute proche du métro Créteil - Université ou encore la résidence des Pinsons en limite de Maisons-Alfort.

Budget serré : 170 - 200.000€ : Pour ce niveau de budget, on peut viser des appartements datant également en général des années 1960 et ayant une superficie limitée (généralement moins de 60m², voire moins de 55m² pour les secteurs les plus recherchées), dans des résidences telles que le Fief, Pinsons, la Croix du Sud ou encore des grandes résidences, moins recherchées, autour du village.

Budget moyen : 200 - 230.000€ : Pour ce prix, on peut généralement s’offrir un appartement d’une taille standard, entre 65 et 70m², dans une des nombreuses résidences construites à partir des années 1970, tels que Montaigut, Croix des Mèches ou Front du Lac. On peut également viser les secteurs du village ou du nord de la ville, avec des copropriétés 1960-1970 d’assez bon standing, ou encore le Port ou la Pointe du Lac, avec des résidences plus récentes, mais à condition de se contenter d’une moindre superficie, 60m² voire parfois moins. On peut trouver plus grand, jusqu’à 80m² environ, tout en restant proche du village, en se repliant sur les hautes tours de la rue des Mèches, dans le quartier Champéval.

Budget confortable : 230-260.000€ : Pour ce niveau de budget on peut viser soit un appartement récent, ou très récent, à proximité du métro Pointe du Lac ou vers le port, d’une superficie d’environ 60 à 65m². Il est également possible de prospecter dans les grands ensembles sans trop de problèmes, tels que la Lévrière, les résidences situées av. de la Brèche, voire le Front du Lac, ou les superficies sont plus généreuses (près de 70m²). Mon préféré reste toutefois le secteur Nord, avec le quartier Buttes-Halage et le secteur entre le village et le bord de Marne, ou des résidences généralement de bon standing offrent un choix assez large d’appartements de 60 à 70m², selon la qualité du bien et son état général.

Budget illimité : plus de 260.000€ : Il y a très peu de biens de grand standing à Créteil. A ce niveau de prix, relativement faible pour l’Ile de France bien que très élevé dans l’absolu on trouve 3 types de biens :

• Des logements neufs sur plan, dans de nombreuses résidences en construction (il y en a actuellement par exemple rue des Bordières, ou encore av. de Lattre de Tassigny ; il faut compter entre 260 et 320.000€ pour un appartement standard de 60 à 65m²)
• Des appartements très récents vers la Pointe du Lac, de 65 à 75m² souvent avec de belles terrasses ou jardins
• Des appartements de standing à proximité de la rue commerçante ou, mieux, dans le quartier du Halage, dans la résidence de standing la Palombière. Dans cette dernière, des 75m² valent aux alentours de 300.000€. La limite haute du marché se situe autour de 320 à 330.000€. Certains appartement du Front du Lac ou à proximité du port rentrent dans la même catégorie, mais à condition d’offrir de belles prestations (vue sur la lac, terrasse, etc.)

Premier prix : 160 – 230.000 € : Les 4-pièces les moins chers se trouvent sans surprise dans les grands ensembles des années 1960 et 1970 les moins prisés de la ville, dont le Mont-Mesly ou les Pinsons. Les superficies vont de moins de 70m² en bas de la fourchette, jusqu’à 85m² dans le haut de celle-ci. Les 4-pièces aux Choux, d’environ 70m² coûtent autour de 200.000€.

Budget serré : 230 - 250000 : Le choix de 4-pièces à Créteil pour ce niveau de budget est assez large. Cela peut aller du 4-pièces spacieux (85m² environ) dans des quartiers moins recherchés (notamment au Mont Mesly), aux petits 4-pièces des années 1960 autour de 65m² dans la résidence du Fief, en passant par des appartements dans des grandes ensembles des années 1960 (Lévrière, Croix de Mèches, Brèche...) d'une superficie qui tourne souvent autour de 80m².

Budget moyen : 250 - 270.000€ : Ce niveau de prix constitue une grande partie du marché des biens des années 1970, particulièrement nombreux à Créteil et offrant des appartements bien conçus, de 80 à 90m², mais situés presque toujours dans de grandes copropriétés. Les différents quartiers (Lévrière, Montaigut, Front du Lac, Brèche, Croix des Mèches...) se situent à de niveaux de prix sensiblement identiques, la différence de prix étant justifiée par l'état du bien et sa superficie. Au même niveau de prix on peut trouver des appartements plus récents, des années 1990, vers le port ou les Sarazins, mais la superficie sera plus réduite, généralement moins de 75m²

Budget confortable : 270 – 330.000€ : Ce budget permettra de trouver un appartement dans les meilleurs grands ensembles, notamment dans les résidences du bord du lac, ou des appartements en étage élevé offrent un beau panorama sur le lac et des superficies assez généreuses, autour de 90m². Pour ceux qui n’aiment pas les grands ensembles, les abords de l’église et de la rue piétonne offrent des appartements des années 1960 et 1970, de bon standing et de superficies entre 80 et 90m².

Budget illimité : Plus de 330.000€ : Les meilleurs 4-pièces de Créteil se trouvent du côté du quartier du Halage, près des bords de Marne, ou encore autour du lac. Au Halage ou autour de la rue piétonne, les résidences de standing des années 1970 et 1980, comme la résidence La Palombière offrent des 4-pièces avec des superficies généreuses, entre 95 et 105m² à des prix autour de 400.000€. C’est à peu près le prix des appartements des plus belles résidences autour du lac, à condition que  la superficie soit généreuse et le bien sans aucun défaut. Dans les deux cas, on peut trouver moins cher, en acceptant une superficie moindre, autour de 85m². Enfin, vers la pointe du lac on trouve quelques beaux 4-pièces des années 2000, mais à prix équivalent les superficies sont moindres qu’au Halage, autour de 80m².

Premier prix : 200 – 300.000€ Les 5-pièces les moins chers de Créteil se trouvent au Mont-Mesly, dont la réputation n’attire pas vraiment les familles et ou certains un 5-pièces autour de 80m² peuvent se négocier autour de 200.000€. Au même prix au m² on y trouve aussi de 6-pièces aux alentours de 100m². Dans les grands ensembles des années 1970 (Brèche, Croix des Mèches, Montaigut…), les prix commencent au-dessus de 250.000€ et vont jusqu’à 300.000€, pour des appartements d’environ 90 à 100m².

Budget moyen : 300 – 400.000€ : La fourchette basse de ce budget permet essentiellement de trouver un beau 5-pièces d’une superficie de 100m² environ dans les grands ensembles les plus recherchés, tels que l’Echat, ou encore sur le front du lac, proche de l’Hôtel de Ville. Au Halage, en dessous de 350.000€ il n’y a que des faux 5-pièces, en fait des 4-pièces avec un séjour doté de 2 fenêtres. En revanche, passés 350.000€, on peut viser essentiellement les quartiers résidentielles, qui sont toujours les mêmes : le Halage ou les abords de la rue piétonne, vers la Marne. On peut y trouver des vrais 5-pièces, de 100 à 120m², des années 1960 à 1980, avec des prestations très correctes.

Budget confortable : 400-650.000€: En bas de la fourchette on trouve encore des appartements des années 1970, mais il s’agit seulement de quelques résidences un peu hors normes proches de la mairie et du lac, et seulement à condition de disposer d’une surface généreuse (plus de 120m²). C’est également le prix d’un petit 5-pièces dans les résidences des années 2000 vers la Pointe du Lac. Toujours en bas de la fourchette, on y trouve de vraies 5-pièces au Halage, dans des résidences telles que la Palombière, d’une surface conséquente : 115 à 128m² ou encore au village dans les quelques belles résidences de standing en pierre de taille. Au-delà de 500.000€, le marché des appartements est très raréfié et l’on ne trouve guère que quelques biens d’exception (plus de 150m², standing élevé, grandes terrasses…).

Il y a peu de maisons à Créteil, et celles-ci sont concentrés dans les secteurs nord, plus particulièrement dans le quartier Buttes-Halage, et à l’est, tout le long des bords de Marne. Il est à noter toutefois que l’acquéreur est souvent confronté à un dilemme : le choix se fait souvent entre un secteur complètement pavillonnaire et qui va en principe le rester, mais en zone inondable, ou sans ce type de risque mais dans un secteur plus bétonné.

Premier prix : 240 - 350.000€ : A la différence des appartements, il est difficile de dénicher des maisons bon marchés à Créteil, celles-ci étant en général concentrées dans les quartiers les plus recherchés. Pour trouver une maison à moins de 250.000€ il faut avoir de la patience, accepter de faire des travaux et se contenter d’un jardin très petit voire inexistant. Pour une maison 3-pièces avec 200 à 300m² de jardin, il faut prévoir au moins 300 à 350.000€, avec d’importants travaux à la clé.

Budget serré : 350 – 480.000€ : Avec un budget approchant les 400.000€ il est déjà possible d’acquérir une maison de 90m² avec un terrain jusqu’à de 300 à 400m², voire un peu plus en s’approchant de la ville de Bonneuil. Ce sont à peu près les mêmes superficies qui sont disponibles en haut de la fourchette ; ce qui va faire la différence c’est surtout l’emplacement, la qualité de la maison et son état général.

Budget moyen : 480 – 550.000€ : ce niveau de budget permet l’acquisition d’une maison confortable, de 100 à 150m², avec un terrain moyen, de 300 à 500m² environ, dans l’ensemble des quartiers pavillonnaires. A noter que quelques pavillons de ville sont disponibles au milieu des tours du quartier du bas du Mont-Mesly, du côté du Bd. Kennedy ; ils ont une superficie de 150m² environ, avec des petits jardins de moins d’une centaine de m².

Budget confortable : 550 – 750.000€ Bien que Créteil soit une ville populaire, elle cache un certain nombre de belles maisons, qui se vendent à des prix considérables, bien que moins élevés que dans les villes plus réputées. Ce niveau de budget permet l’acquisition d’une maison à entre 130 et 200m² environ (voir moins si l’ensemble est impeccable) sur des terrains entre 300 et 600m² environ. A noter que les prix sont plus élevés au Halage ou à proximité de la rue piétonnière et baissent au sud, vers Bonneuil.

Budget illimité : Plus de 750.000€ : A ce niveau de prix, il n’y a plus que deux types de biens : des maisons anciennes de maitres ou des constructions récentes de grand standing. Dans les deux cas on va bénéficier d’une superficie généreuse (150m² minimum, mais souvent plus de 200m²) et d’un vrai jardin (de 350m² de terrain pour les plus petits, jusqu’à plus de 1000m²).  Au-dessus de 1.000.000€ il n’y a plus que quelques biens hors du commun.

Les Bleuets : la cité des Bleuets, datant des années 1960 et largement dégradée fait actuellement l’objet d’une rénovation lourde.  Les immeubles, vidés de leur locataires seront complètement restructurés ; un des bâtiments sera même démoli. A la fin, le nombre de logemenst sera un peu réduit, et la répartition des logements par nombre de pièces différente de l’actuelle. Comme aujourd’hui, l’ensemble des logements demeureront sociaux. Mon avis : c’est un projet de restructuration assez classique d’une cité difficile. Cela n’apportera pas de vrai changement dans l’environnement du secteur (hormis pour les locataires qui eux bénéficieront de logements à priori de meilleure qualité). Le choix de la municipalité a été de garder la vocation 100% sociale du quartier, se contentant juste d’une légère réduction du nombre de logements ; ce choix est sans doute justifié parce le fait que le nord de Crétéil est dans l’ensemble le secteur de la ville qui en est le moins pourvu en logements sociaux. 

Petits près – sablière : cette petite cité, actuellement très dégradée, date de la fin des années 1950 et est l’une des plus ancienne de Créteil. Les quelques 260 logements seront tous démolis. La bretelle d’accès à la RD1 sera supprimée et son terrain intégré au nouveau quartier, qui comportera 366 logements, dont un tiers seulement sociaux, et un immeuble de bureaux. Mon avis : c’est un projet était nécessaire, car cet ensemble très modeste est particulièrement dégradé. Le choix de la municipalité a été visiblement de tirer vers le haut le quartier, par ailleurs assez bien placé dans la ville. Il est à espérer que la municipalité a bien réfléchi aux impacts sur le trafic routier de la suppression de la bretelle de la RD1.

Station RER D Pompadour : Les travaux de la nouvelle gare Créteil Pompadour sur la ligne RER D ont déjà commencé, pour une mise en service prévue pour fin 2013. Cette gare remplacera l’actuelle gare Villeneuve – Prairie, moins pratique en terme d’accès, et sera au cœur d’un pôle de transports multimodal, avec des correspondances avec le bus TVM ou encore le bus en site propre 393. Mon avis : bien que cette gare restera relativement modeste elle va renforcer la vocation de pôle d’échange, jusque-là surtout routier, du carrefour Pompadour. L’impact pour les habitants de Créteil sera modéré, car le secteur est assez peu peuplé et la ville assez bien desservie par ailleurs.

Grand Paris-Express : Dans le cadre du projet du Grand Paris Express, une station de la nouvelle ligne de métro est prévue à Créteil l’Echat, en correspondance avec la ligne 8 du métro (une autre station est prévue au Vert des Maisons, dans la commune de Maisons-Alfort, mais accessible par une partie des habitants de Créteil). Mon avis : l’horizon du projet est lointain (officiellement, pour 2018), mais il pourrait constituer un vrai plus, car l’accès de Créteil vers l’ouest parisien et même vers l’est du Val-de-Marne est actuellement assez compliqué.

Nouveau quartier « Gizeh » : la municipalité de Créteil envisage la création d’un nouveau quartier dans le secteur des Petites Haies, près du siège de la société Pernod, dont l’ancien site de production n’est plus en exploitation. Il est envisagé de construire dans un premier temps, entre 2013 et 2017, quelques 650 logements, ainsi que le nouveau centre de recherche de Pernod. Dans une deuxième phase, après 2018, seront construits des logements sociaux, lesquels représenteront 25% des logements du nouveau quartier. Le périmètre visé, d’une superficie de 6 hectares, est bordé par l’avenue des Petites-Haies au nord, l’avenue du maréchal Foch (RD6) à l’ouest, le chemin des Mèches au sud et l’autoroute A86 à l’est. Mon avis : excentré et bordé par l’A86, ce secteur n’est pas actuellement très attractif. C’est probablement pour cela que la municipalité essaie d’améliorer l’attractivité pour les acquéreurs potentiels, avec notamment un taux de logements sociaux plus réduit que dans le reste de la ville (ceux-ci ne seront d’ailleurs construits que dans une deuxième phase).

Téléphérique urbain Créteil – Villeneuve Saint Georges. Il s’agit d’un projet pour le moins original visant à relier la station de métro Créteil – Pointe du Lac au plateau du Bois-Matard, à Villeneuve Saint Georges, en passant par le plateau du Limeil-Brévannes. Cette idée, portée notamment par le maire de Limeil-Brévannes, Joseph Rossignol, est encore à l’étude. Une décision devrait être prise en 2013 pour une éventuelle mise en service en 2016. Mon avis : l’idée, originale mais pas absurde (un téléphérique urbain existe déjà à New York mérite certainement des études approfondis. Le projet serait surtout bénéfique pour les habitants de Limeil ou du quartier du Bois-Matard à Villeneuve saint Georges, dont l’accès au métro sera grandement amélioré. Reste à trouver un financement (les coûts seraient toutefois à priori largement moindres que pour une prolongation du métro). 

Les impôts locaux à Versailles sont modérés, malgré une augmentation assez forte depuis plusieurs années. Si les taux affichés peuvent sembler faibles, les valeurs locatives sont toutefois assez importantes à Versailles, ce qui donne finalement  des montants d’impôts locaux dans la moyenne.

Avec une population relativement aisée, Versailles bénéficie d’un taux de délinquance assez faible pour une ville de cette taille. Toutefois, il y a des secteurs qui présentent quelques problèmes, tel que la cité Richard Mique qui a fait récemment parler d’elle lorsque les habitants ont manifesté contre l’insécurité. Toutefois, Richard Mique n’atteint pas, loin de là, le niveau de certaines banlieues sensibles et n’est d’ailleurs probablement pas le quartier le plus sensible de Versailles (qui se situe sans doute du coté de Bernard de Jussieu – Petit Bois).

La richesse perçue de la ville et sa bonne accessibilité alimentent également les convoitises, avec quelques cambriolages ou encore des agressions dans la rue, mais qui restent somme toutes à priori assez rares.

La ville de Versailles est relativement peu concernée par des risques naturels. En effet, aucun secteur de Versailles n’est situé en zone inondable. De même, la commune n’a pas de carrières répertoriées dans son sous-sol.

Quelques secteurs de Versailles sont en revanche concernés par le risque de retrait-gonflement des argiles. La carte des risques est disponible sur un site du ministère de l’Ecologie. Les principaux secteurs concernés sont une partie du quartier Notre-Dame ainsi que quelques secteurs à la limite est de la ville. 

Si la ville de Versailles a surtout une vocation résidentielle, nombre de sociétés y sont également implantés et emploient du personnel sur place. C’est tout d’abord le cas, dans le quartier de Satory, de nombre d’entreprises liées à la défense, mais pas seulement (par exemple, Citroën Sport y a son siège). Au nord de la RN12 on y trouve surtout des entreprises du secteur tertiaire, notamment autour de la gare des Chantiers, mais aussi à Clagny, ou encore à Porchefontaine à proximité du Pont-Colbert.

De plus, nombre d’emplois sont fournis à Versailles par le secteur public ; outre la ville elle-même (1800 agents environ), de nombreuses administrations y sont implantés : la préfecture, le conseil général, l’établissement du château de Versailles, mais également le ministère de la Défense, avec ses camps de Satory.

La ville de Versailles est par ailleurs idéalement placée pour permettre un accès facile aux zones d’emploi voisines, notamment celles de Vélizy et de Saint Quentin en Yvelines. L’accès à d’autres grandes zones d’emploi de l’ouest parisien (La Défense, Issy-les-Moulineaux, …) ou du centre de Paris est tout à fait possible en train, moyennant toutefois des temps de trajet un peu plus longs.

La ville de Versailles dispose d’un nombre important d’équipements culturels : conservatoire à rayonnement régional, un réseau de bibliothèques, un important théâtre, et des nombreux autres activités culturelles, sans oublier le château de Versailles.

La ville possède deux salles de cinéma sur son territoire (Roxane, 6 rue Saint-Simon et Cyrano, 7 rue Rameau) ; pour plus de choix, les multiplexes de Parly-2 et de Saint-Quentin-en-Yvelines sont assez facilement accessibles.

Coté sports, la ville de Versailles possède de nombreux équipements sportifs, dont 4 stades, et des nombreux espaces sportifs, gymnases et salles de sport. Elle est équipée de 2 piscines : Montbaron (7 rue Léon Gatin, dotée de deux bassins dont un de 50m, ainsi qu’un bassin avec jets massant et jeux d’eau, toboggan…) et une piscine militaire implantée à Satory (38 rue de la Martinière).

Cette rubrique a été mise à jour : 05/05/2012. Le dernier prix moyen des transactions dans la ville, communiqué par la chambre des notaires est de 6180€/m² (4^eme trimestre 2011).

Il y a assez peu de studios à Versailles, qui comporte une majorité de grands logements. On les trouve pour l’essentiel dans le centre ancien, et parfois dans des résidences contemporaines dans d’autres quartiers.

Premier prix (moins de 100000€). Inutile d’espérer de trouver un beau logement à ce prix, ce sera essentiellement des chambres de bonnes, dans les immeubles anciens du centre-ville ou dans d’immeubles semi-récents de standing. A partir de 50.000€ on trouvera des chambres de bonne ne satisfaisant pas les critères de surface pour pouvoir être louées, mais au-dessus de 70.000€ on trouve en principe des biens « louables ». Vers 100.000€ on peut viser des studettes d’une quinzaine de m², souvent avec des travaux à prévoir.

Budget serré : 100 – 140.000€. A ce prix on peut trouver des petits studios en état correct entre 16 et 20m², le plus souvent dans le centre-ville (Saint-Louis ou Notre Dame) dans des immeubles anciens.

Budget moyen : 140-170.000€. Pour ce prix on trouve des studios d’une taille moyenne (20m² en bas de la fourchette et de 25 à 30m² en haut de celle-ci).  Le produit typique est le studio ancien à Notre Dame ou Saint Louis, mais on en trouve parfois également dans d’autres quartiers, tels que Montreuil ou Chantiers, on les surfaces peuvent en outre être un peu plus importantes.

Budget confortable : 170 – 210.000€. Outre le produit classique (studio d’une trentaine de m² en bon état dans le vieux Versailles), ce niveau de budget donne accès à de beaux studios dans des résidences semi-récentes ou récentes de standing dans d’autres quartiers de la ville et d’une superficie plus généreuse (30-40m² selon les prestations et l’état du bien).

Budget illimité : plus de 210.000€ : ce niveau de budget permet l’acquisition d’un studio sans défaut. Un budget inférieur à 250.000€ permet l’acquisition d’un beau studio dans le Versailles historique, d’une surface d’environ 35m². Dans le neuf, le programme les allées Foch dans le quartier Notre Dame propose des studios de 22m² pour 230.000€, mais des programmes moins prestigieux peuvent proposer pour le même prix des surfaces plus importantes, jusqu’à 30m² environ. Au-dessus de 250.000€, et avec un maximum à 280.000 environ, le marché est très restreint, avec juste quelques très grands studios pouvant être transformés en 2-pièces ou encore des studios de bonne taille (plus de 30m²) dans des programmes neufs d’exception.

Premier prix : 150-200 000€ : Les biens disponibles en bas de la fourchette cumulent, sans surprise, plusieurs types de défauts : petite superficie, travaux à prévoir, immeuble ancien pas toujours bien entretenu…  Ces handicaps ne disparaissent d’ailleurs pas complétement en haut de la fourchette : malgré les défauts, les superficies disponibles dépassent difficilement 35m² dans le Versailles historique, mais peut monter jusqu’à 40m² ailleurs (Montreuil, Chantiers, Porchefontaine…)

Budget serré : 200-250.000€ : Pour ce niveau de budget, les biens-types sont des petits 2-pièces dans le Versailles historique, dans des copropriétés correctes et d’une surface entre 30 et 40m² environ, selon l’état du bien et ses prestations, ou encore des deux-pièces des années 1960 ou 1970, de taille standard (45 à 50m²) dans des quartiers moins prisés, tels que Chantiers ou Porchefontaine vers le Pont Colbert.

Budget moyen : 250-320.000€ : Ce niveau de budget, moyen pour un 2-pièces à Versailles, permets d’acquérir des deux-pièces de taille standard, de 40 à 50m² en bon état (notamment en haut de la fourchette) dans les quartiers historiques. Quant aux autres quartiers, ce sont surtout des appartements modernes qui sont disponibles, et il est possible de s’en offrir de belles superficies : de 50 à 65m², dans des secteurs comme l’av du général Pershing, Chantiers ou Montreuil. Toujours dans cette gamme de prix on trouve des appartements neufs, d’une quarantaine de m², à partir de 280.000€ mais pouvant monter beaucoup plus haut, selon l’emplacement et les prestations proposées.

Budget confortable : 320-370.000€ : A ce niveau, on ne peut pas forcément s’offrir une superficie plus importante (la moyenne varie entre 47 et 55m²), mais surtout un emplacement prestigieux, dans le Versailles historique le plus souvent, ainsi que de belles prestations (immeuble de charme, rénovation de qualité, vue sur monument…).

Budget illimité : plus de 370.000€ : Les 2-pièces d’exception sont assez rares à Versailles, mais si on dispose d’un budget conséquent, il est possible de trouver de très beaux appartements dans le centre historique, qui réunissent les conditions d’un vrai coup de cœur, notamment de beaux volumes (55 à 65m² de superficie, voire plus) et un environnement irréprochable. Des résidences neuves dans ces mêmes quartiers, parfois des réhabilitations de bâtiments historiques proposent des appartements à plus de 9000€/m², soit de 400.000 à plus de 500.000 pour un deux-pièces de taille normale.

Premier prix : 210 - 260.000€ : A ce niveau de prix, le produit typique est soit le 3-pièces minuscule (40 à 50m² environ) avec défauts dans le Versailles historique, soit des petits 3-pièces typiques des années 1960, de 50 à 55m² environ, dans des quartiers moins recherchés (limite Viroflay, Pont Colbert, voire Pershing...)

Budget serré : 260 - 330.000€ : Il s'agit d'une fourchette très large, qui a comme point commun qu'elle permet d'acquérir des biens plutôt d'entrée de gamme, dans différents quartiers de la ville. Le niveau de prix varie beaucoup selon l'emplacement, le charme du bien et son état général. Ainsi, il est possible d'acquérir un 70m² des années 1960, avec travaux et dans un secteur peu attractif (Pont Colbert, par exemple) pour moins de 300000€, alors que même le haut de la fourchette ne permet pas de dépasser 50m² à Saint Louis et Notre Dame pour un bien ancien correct et sans travaux. En général, un budget inférieur à 300.000€ limite le choix à des biens anciens sans charme particulier ou des années 1960, un peu excentrés (Jussieu, Pershing, Pont Colbert) et dépassant difficilement les 60m². Au-dessus, il devient possible de prospecter le centre historique à condition de se contenter de petites surfaces, ou encore viser des quartiers plus excentrés pour bénéficier de surfaces plus généreuses (jusqu'à 70m²).

Budget moyen : 330 - 380.000€ : Pour un budget moyen il est possible d'acquérir un 3-pièces dans le centre-ville, de taille limitée (généralement en-dessous de 60m², sauf tout en haut de la fourchette), avec ou sans travaux. Attention toutefois, car  l'absence de défauts (lesquels peuvent être nombreux dans des appartements 18ème) ou encore un bien rénové font grimper très vite l'addition. Pour le même budget il est possible d'acquérir un 3-pièces standard, semi-récent ou même récent, de 65 à 75m² dans d’autres quartiers tels que Clagny-Glatigny, ou les grandes copropriétés sont nombreuses dans le secteur Etats-Unis - Pershing, ou encore à Montreuil ou Chantiers.

Budget confortable : 380 – 430.000€ : Pour ce niveau de budget une gamme large de biens de qualité sont disponibles à Versailles : selon le quartier, on pourra trouver des biens de 60 à 70m² dans le centre historique et de 70 à 90m² dans d'autres quartiers (notamment dans les résidences semi-récentes de standing à Clagny-Glatigny ou encore Montreuil). En haut de la fourchette on commence à trouver des appartements dans des programmes neufs ; la superficie de ceux-ci est généralement plus limitée, dépassant difficilement 60m² pour ce prix.

Budget illimité : plus de 430.000€ : si l’on dispose de ce niveau de budget, il est possible de trouver de très beaux 3-pièces à Versailles. Le marché est à ce niveau concentré sur les quartiers historiques (Notre-Dame et Saint-Louis), et très exceptionnellement ailleurs mais toujours à condition que le bien soit sans défaut et son emplacement irréprochable. Les biens typiques sont les 3-pièces de 70 à 80m² dans des immeubles anciens de bonne qualité, ou encore dans d'immeubles modernes de standing, assez rares dans ces quartiers. Au-delà de 500.000€, le marché est réservé aux biens d'exception, ou encore à de très grandes superficies, ayant un potentiel de création d'une troisième chambre.

Premier prix : 275 –340.000 € : Il n’est pas facile de trouver un appartement familial à Versailles à petit prix. A moins de 340.000€, l’offre est composée presque intégralement de petits appartements dans des résidences que les agents immobiliers appellent « familiales », en fait des grandes copropriétés des années 1960, souvent bien entretenues par ailleurs, qu’on trouve essentiellement vers le pont-Colbert (telle la résidence des Cisterciens), autour de l’avenue du général Pershing et dans le quartier Bernard de Jussieu. Les superficies sont modestes, généralement moins de 70m².

Budget serré : 340-400.000 € : Les prix des appartements familiaux grimpe très vite à Versailles dès lors qu’il y a un minimum de prestations. A ce niveau de prix, on peut trouver des appartements modestes et avec des travaux conséquents dans le centre historique. Le produit typique est toutefois l’appartement dans des copropriétés 1960 à 1970, souvent grandes mais avec quand-même un minimum de standing (parking, ascenseur, balcons…), dans des quartiers comme Jussieu, Montreuil, Clagny ou Chantiers. Les superficies ne sont pas très importantes (généralement moins de 80m²) et beaucoup de ces appartements ont été ré-agencées en 3-pièces avec un double séjour.

Budget moyen : 400-500.000€ : Ce niveau de budget donne accès à une gamme très large de biens de qualité. Le bas de la fourchette permet l’acquisition d’un 4-pièces dans des quartiers plutôt périphériques (Chantiers, Jussieu, Montreuil) et de superficie plutôt faible (environ 80 à 90m²). Au-dessus de 450.000€, les possibilités se multiplient, avec des appartements disponibles dans le centre historique (autour de 70m² ou plus en cas de gros travaux), et un choix plus conséquent ailleurs entre des appartements récents de petite superficie (autour de 80m²) ou semi-récents de plus grande taille (plus de 100m² dans les résidences de standing des années 1970 à Clagny vers l’A13).

Budget confortable : 500 – 600.000€ : Un budget de plus de ½ million d’euro permet à Versailles d’acquérir un beau 4-pièces de standing dans des quartiers recherchés : centre historique (entre 75 et 90m²) ou des secteurs recherchés d’autres quartiers (Clagny, Montreuil…) pour des superficies plus importantes (généralement 90 à 100m²). Du neuf est également disponible, mais les superficies sont moins importantes, généralement autour de 80m².

Budget illimité : plus de 600.000 € : 600.000^e est le budget minimum qui permet d’acquérir un 4-pièces de standing et sans défauts à Versailles. Les biens les plus recherchés se trouvent bien entendu à Notre-Dame et Saint-Louis, dans l’ancien, ou l’on va trouver des biens plus standard, de 90 à 100m², mais aussi des biens hors du commun, avec des prestations tels que l’ascenseur, parking, vue sur le parc du château ou sur monument, etc., ce qui peut faire grimper les prix jusqu’à 800.000€ environ. Les biens récents dans ces mêmes quartiers sont rares et à peu près tout aussi chères. Ailleurs, se sont seulement quelques biens hors du commun (résidence grand standing ou biens hors du commun, comme les maisons sur le toit) qui peuvent justifier ce niveau de prix.

Premier prix : 420 – 500.000€ Il n’y a pratiquement pas des appartements de plus de 3 chambres à Versailles qui soient réellement « premier prix ». Les moins chers se trouvent dans les grands copropriétés des années 1970 qu’on trouve essentiellement à Clagny-Glatigny (av du Général Pershing et à la sortie de la ville en direction de l’A13 ou plusieurs résidences proposent des 5-pièces autour de 100m²) ou encore à Montreuil ou les appartements de 115m² environ de la résidence Grand Siècle commencent à environ 500.000€.

Budget serré : 500 – 650000 € : Ce budget, serré pour un 5-pièces ou plus à Versailles mais néanmoins très important dans l’absolu permet déjà l’acquisition d’un très bel appartement. Si en bas de la fourchette on retrouve essentiellement certains appartements dans des grandes résidences comme Grand Siècle ou encore av Pershing, ce niveau de prix permet aussi d’envisager des biens dans d’une centaine de m² dans beaucoup de quartiers de la ville, y compris à Notre-Dame ou Saint-Louis, à condition de ne pas exiger du très haut de gamme.

Budget moyen : 650-750.000 € : L’appartement 5-pièces ou plus « moyen » à Versailles est un appartement de très bon standing, d’au moins 100 à 120m² dans les secteurs les plus recherchés (centre ancien, résidences semi-récentes de très bon standing ailleurs) et 120 à 150 m² ailleurs. A noter que le secteur de l’Ermitage, situé à Notre-Dame mais au calme et un peu excentré, propose de nombreux biens familiaux dans cette gamme de prix.

Budget confortable : 750-900.000€: Pour ce budget très conséquent, le bien typique est soit un appartement « standard », avec tout de même une belle superficie, 100m² minimum dans des quartiers prestigieux et avec de belles prestations, soit un appartement hors-normes dans d’autres secteurs (grande superficie de 150m² ou plus, grande terrasse, etc.).

Budget illimité : plus de 900.000 € : A ce niveau de prix,  Versailles offre de beaux appartements, aux alentours de 150m² ou plus, situés sauf exception dans les quartiers les plus prisées : Notre Dame et Saint-Louis. La plupart du temps, ces biens offres des petits plus, outre l’emplacement sans défaut, tels qu’une terrasse ou jardin privé, ou encore l’emplacement dans de beaux immeubles anciens de caractère, parfois classés. Des programmes neufs existent également à ce niveau de prix, tel une nouvelle résidence rue de l’Ermitage, qui propose un 6-pièces de 135m² pour 1.186.000€. Le maximum du marché se trouve à environ 2millions d’euros, voire un peu moins hors biens très atypiques.

Premier prix : 300 - 500.000€ : Non, il n'est pas vraiment possible de loger une famille dans un pavillon à Versailles pour 300.000€ ! Il peut exister toutefois des produits atypiques, de petite superficie (50m² ou moins) et sans jardin, accessibles à ce prix. Quant aux vraies maisons, elles commencent plutôt entre 450 et 500.000€, prix pour lequel on peut trouver des pavillons modestes, de 70 ou 80m² avec petit jardin, dans le quartier de Porchefontaine. A ce prix des travaux sont parfois nécessaires (souvent des agrandissements sont possibles) et il y bien souvent des nuisances, notamment la proximité des voies ferrés rive gauche. 

Budget serré : 500-750.000€ : A Versailles, le prix des maisons de qualité grimpe très vite. A ce niveau de prix on peut trouver des maisons en relativement bon état à Porchefontaine, mais sans faire non plus dans le luxe : les superficies ne dépasseront pas les 80 à 120m² et les terrains 150 à 300m². De même, on commence à trouver des biens d'entrée de gamme à Clagny-Glatigny, notamment des maisons en copropriété ou encore avec des travaux importants.

Budget moyen : 750-1.250.000€ : Cette fourchette de prix, très ample, donne accès à différents types de biens. En bas de la fourchette, en dessous de 900.000 à 1.000.000€ on va trouver des maisons, familiales mais relativement modestes, avec peu de terrain, à Porchefontaine ou éventuellement Clagny. Dans la même gamme de prix il est possible de dénicher une maison de ville dans le centre historique, aux carrés Saint Louis par exemple, mais ces maisons n'ont pas de terrain, et le Rez-de-chaussée abrite des commerces. Au-dessus, les choses changent et des biens plus haut de gamme deviennent disponibles, tels que de belles maisons familiales de plus d'une centaine de m² à Clagny ou Montreuil sur des terrains de 400 à 1000m², ou des maisons de ville à Notre Dame et Saint Louis, mais avec pas ou très peu de jardin. A Porchefontaine, ou les maisons sont plus modestes, on est hors-marché à plus de 1.000.000€. 

Budget confortable : 1,25 - 1,75M€ : Dans cette gamme de prix il sera toujours possible d'acquérir une belle maison familiale dans un bon quartier. Mais en bas de la fourchette, on devra quand-même se contenter d'un bien plus "commun" comme  des maisons en meulière  typiques des années 1900, signées par des architectes locaux. Ces biens sont certes charmantes mais assez compactes (150m² environ) et ont des terrains assez petits. Pour le même prix, on trouve aussi des maisons plus récentes de 200m² environ sur des terrains à partir de 3 à 400m². En haut de la fourchette, on peut trouver le même type de bien, mais dans les quartiers les plus prestigieux, tels que Saint-Louis ou Notre Dame, ou encore des biens un peu hors du commun à Clagny ou Montreuil.

Budget illimité : Plus de 1,75M€ : A ce niveau de prix, on peut exiger, à juste titre, ce qu'il y a de mieux. On va donc trouver des maisons de caractère, de 200 à 400m², sur des terrains à partir de 7 à 800m² (le plus souvent plus de 1000m²) et dans des quartiers recherchés, tels que Montreuil (avec comme must la proximité du centre sportif Montbaron, proche du centre-ville et ou plusieurs rues bordées de riches propriétés ont été préservées) ou Glatigny. Notre-Dame et Saint-Louis restent bien entendu les secteurs les plus recherchés, mais disposent d'assez peu de biens de ce type, sauf dans des secteurs plus excentrés, tels que celui de la rue de l'Ermitage. La limite supérieure du marché se trouve à 3M€ environ.

Ville très urbanisée, Versailles n'a pratiquement plus de terrains qui se prêtent à des aménagements de grande ampleur. En revanche, elle dispose d'un riche patrimoine historique, qu’elle fait un point d'honneur d'entretenir et mettre en valeur. C'est dans ce sens que sont conçus les principaux projets d'aménagement de la ville, que sont les suivants :

C'est un projet assez ancien, qui a souffert des évolutions et provoqué un certain nombre de polémiques entre les politiciens locaux. Pourtant, le secteur en a bien besoin, car le quartier est très engorgé et d'un aspect général pas très flatteur. Les principaux points du projet sont : 

• création d'une véritable gare routière devant la Gare SNCF des Chantiers et création d'une voie de bus vers l'avenue de Sceaux
• améliorer l'accès à la gare et créer des nouveaux points d'accès
• création de 385 places de parking autour de la gare
• constructions d’immeubles de bureau et de logements, ainsi que de quelques commerces (bien que l’équipe municipale a largement revu le projet pour réduire la surface commerciale crée, de manière à protéger le petit commerce de proximité).
• mise en valeur des deux étangs Gobert, ayant servi à alimenter le château en eau. Aujourd’hui ces étangs ont été asséchés et sont en état de friche.

Il n’y a pas de calendrier clair du chantier, mais des premiers résultats (percement des étangs Gobert et réalisation de cheminements piétons et vélos autour des étangs) seraient attendus pour 2013.

Mon avis : la nouvelle équipe municipale élue en 2008 a fortement revu à la baisse ce projet qui prévoyait entre autres un cinéma multiplex  et 17.000m² de surface commerciale. Cette approche a l’avantage de rassurer une partie de la population Versaillaise, inquiète par rapport aux coûts et effets du projet (possibles nuisances liés à un multiplexe, destruction des petits commerces…) et simplifier le projet. Le quartier ne se trouvera donc pas bouleversé, mais il est possible d’espérer une amélioration de l’environnement de cette gare, qui laisse actuellement à désirer, ainsi qu’une légère amélioration de l’accessibilité de la gare. Quant aux embouteillages, ils ne sont pas à mon sens près de disparaitre, mais cela  n’est pas vraiment anormal pour une gare de cette importance (65000 voyageurs par jour et 1500 bus par jour qui la desservent).

Avec un emplacement exceptionnel, dans le centre -ville de Versailles et à quelque mètres de la gare de Versailles Rive Droite, ce bâtiment à une valeur architecturale remarquable. Il sera désormais rénové grâce à un vaste programme immobilier comprenant des appartements (dont une partie dans l’ancien hôpital même et une autre dans de nouveaux bâtiments construits à côté, rue Richaud et Av. Foch), mais aussi une crèche, un centre culturel, des bureaux… La fin de l’opération est prévue en 2014.

Mon avis : Il s’agit d’un programme immobilier comme il y en a peu ; les acheteurs ne s’y sont pas trompé, car au lancement de la première tranche, en 2010, 126 sur les 149 appartements ont été réservés en quelques heures, malgré les prix élevés pratiqués.

La ville souhaite réaménager l’espace autour du 8 rue de la Chancellerie pour crée un cheminement destiné principalement aux touristes et dédié principalement à la culture des parfums.

Une partie de ce bâtiment classé, destiné aux logements militaires, et qui sera réhabilité, servira à créer 77 logements étudiants. A deux pas du château, c’est un endroit de rêve que ces étudiants habiterons le temps de leurs études (ah, je voudrais avoir à nouveau 18 ans…)

Les impôts locaux à Montmorency sont élevés, aussi bien d’un point de vue des taux pratiqués que d’un point de vue des montants réels acquittés. Cette situation s’explique par le caractère résidentiel de la ville, presque totalement dépourvue d’entreprises qui pourraient améliorer les rentrées fiscales.

Avec une population relativement aisée et à l’abri des grands axes de transport, Montmorency est dans son ensemble une ville calme. Comme ailleurs, des problèmes existent néanmoins. Le quartier le plus concerné est le Haut-Montmorency, avec en particulier les cités situées à l’extrémité nord de la ville, victimes parfois de la petite délinquance (trafics, quelques voitures brulées…), mais aussi dans une moindre mesure les alentours du centre-ville.

La ville de Montmorency est par ailleurs concernée par le bruit lié au trafic aérien de Roissy. Les zones les plus impactées semblent être le haut et le centre de la ville.

Du fait de sa position surélevée par rapport aux cours d’eau, la ville de Montmorency n’est pas concernée par le risque d’inondation, sauf par ruissellement en cas de fortes pluies. Il existe toutefois des zones de risque de mouvement de terrain, liés à la présence d’anciennes carrières ou de gypse, en particulier autour du centre-ville (une cartographie détaillée est disponible sur le site du Ministère de l’Ecologie.

La ville de Montmorency a surtout une vocation résidentielle et n’offre que très peu d’emplois sur son territoire, mise à part éventuellement l’hôpital (mais qui est plutôt en perte de vitesse). Les habitants sont donc amenés à rejoindre un des pôles d’emploi de la région parisienne. L’accès à ces pôles est dans l’ensemble assez difficile et implique le plus souvent des temps de trajet conséquents (par exemple, plus d’une heure pour rejoindre la Défense avec plusieurs correspondances et ce lorsqu’il n’y a aucune perturbation dans les transports en commun).

Cette rubrique a été mise à jour : 27/03/2012. Le dernier prix moyen des transactions dans l’arrondissement, communiqué par la chambre des notaires est de 3310€/m² (4^eme trimestre 2011).

Il y a peu de studios à Montmorency, qui comporte pour l’essentiel des grands logements. On les trouve pour l’essentiel dans le bas de la ville pour un prix compris entre 60 à 70.000€ pour une chambre de bonne et 130.000€ pour un studio de standing d’une trentaine de mètres carrée. On en trouve également dans le neuf, comme dans un nouveau programme immobilier Esplanade de l’Europe à des prix (incroyables pour cette ville) compris entre 153.000€ pour un studio de 26m² au rez-de-chaussée et sans parking et 270.000m² pour une quarantaine de m² avec parking.

Entrée de gamme : 110-160.000€ : Dans cette gamme de prix, il est possible de trouver des petits 2-pièces anciens, de 30m² ou moins jusqu’à 40m² environ, selon l’état du bien, et son standing. Ce type de bien est le plus souvent situé en centre-ville ou dans le bas-Montmorency.

Budget moyen : 160 – 190.000€ : Ce niveau de budget permet d’envisager l’acquisition d’un deux-pièces standard, entre 40 et 50m² environ), sans défaut majeur. Le niveau de prix est d’une manière générale plus élevé dans les résidences récentes ou semi-récentes de bonne qualité que dans l’ancien. Le haut-Montmorency étant dépourvu de grands logements, on trouvera ce type d’appartement essentiellement dans le centre-ville et à la limite d’Enghien.

Haut de gamme : 200 – 350.000€ : Ce niveau de prix permet l’acquisition d’un beau deux-pièces, dans l’une des résidences récentes de bon standing du bas-Montmorency ou du centre-ville, d’une surface entre 50 et 60m². Au-delà de 240 à 250.000€, on est le plus souvent hors-marché, hormis des logements neufs : la nouvelle résidence Cogedim Place de l’Europe propose des deux-pièces jusqu’à 366.000, mais je vois difficilement une justification pour ce prix, même pour des investisseurs en défiscalisation.

Entrée de gamme : 140 - 170.000€ : En premier prix, on peut trouver des petits appartements typiques des années 60, dans des résidences proches du centre-ville (par exemple les résidences situées rue de Try offrent qui des 3-pièces d’environ 55m², avec balcon, cave et parfois parking). Pour le même prix et dans des résidences de même type on peut viser une surface un peu supérieure (plus de 60m²) si on se replie sur le haut-Montmorency, ou inférieure (moins de 50m²) dans des résidences anciennes sans charme dans le cœur de ville.

Budget serré : 170-210.000 € : A ce niveau de prix on peut trouver des appartements entre 60 et 70m² dans des immeubles des années 60 et 70 situés avec prédilection dans le Haut Montmorency (comme dans la résidence des Champeaux, dotée de piscine et tennis mais assez excentrée), ou encore dans des immeubles anciens du centre-ville.

Budget moyen : 210-230.000 € : Pour un budget à peine supérieur, il est possible de prospecter, pour le même type de bien (immeuble semi-récent de qualité correcte) les secteurs plus cotés autour du centre-ville. Si on accepte de viser le quartier du Haut-Montmorency ou encore des logements anciens avec défauts dans le centre-ville, la superficie peut augmenter assez largement, jusqu’à 75 ou 80m²

Budget confortable : 230-260.000€ : Pour ce budget on peut prétendre à des appartements de bonne qualité, entre 65m² et 80m² selon l’état de l’appartement et les prestations proposées, dans le centre-ville ou dans le bas-Montmorency

Budget illimité : Plus de 260.000 € : Si l’on dispose d’un budget conséquent, il sera possible d’acquérir des 3-pièces de plus de 80m², dans de belles résidences récentes ou semi-récentes autour du centre-ville ou du bas-Montmorency. Au-dessus de 300.000€ on ne trouve plus que des rares biens exceptionnels. Une exception toutefois: les appartements neufs Place de l’Europe, vendus sur plan autour de 400.000€ pour une surface qui n’a rien d’exceptionnel (moins de 70m²).

Premier prix : 160 – 200.000 € : D’une manière générale, l’offre de 4-pièces est assez riche à Montmorency. Pour un budget limité on peut s’offrir un petit 4-pièces autour de 65m² dans l’une des nombreuses barres des années 1960 situées dans le Haut-Montmorency ou encore vers le centre-ville (rue du Try). A noter qu’au vu de la taille des pièces, beaucoup de ces appartements ont été reconfigurées en 3 pièces, avec un séjour double.

Budget serré : 200 – 230.000 € : Un budget sérré à Montmorency est presque synonyme avec les quartiers du haut de la ville. A ce prix on trouve des appartements dans des immeubles semi-récents, d’une surface autour de 70m² et même plus dans certaines résidences, comme celle des Champeaux, ou la surface peut atteindre les 80m

Budget moyen : 230 – 280.000 € : Pour ce niveau de budget on peut viser des appartements autour de 80m², dans des résidences semi-récentes, voire récentes, de bonne qualité du Haut-Montmorency (essentiellement en bas de la fourchette) ou dans le centre-ville (plutôt en haut de la fourchette).

Budget confortable : 280.000 – 350.000€ : Dans cette gamme de prix assez large, on peut trouver des 4-pièces sans défaut, en centre-ville ou dans le bas de la ville. En bas de la fourchette, on visera surtout le centre-ville pour des biens impeccables autour de 80m² ou éventuellement des biens d’exception dans le Haut-Montmorency. En haut de la fourchette, on peut viser des appartements plus grands (plus de 90m²) et/ou situés dans le bas-Montmorency, à proximité d’Enghien.

Budget illimité : 350 – 566.000 € : Entre 350 et 400.000€ il est possible d’acquérir un 4-pièces impeccable autour de 90 – 100m², dans une belle résidence semi-récente ou récente bien située. Au-delà, il n’y a plus que les appartements sur plan de la nouvelle résidence Cogedim située Esplanade de l’Europe, proposés entre 477.000 et 566.000€ pour des superficies entre 82 et 95m²

Premier prix : Certaines résidences typiques des années 60 du Haut Montmorency proposent quelques 5-pièces d’une surface de moins de 80m², accessibles autour de 200.000€.

Budget serré : 250 – 330000 € : Ce budget permet d’envisager des petits 5-pièces entre 80 et 90m² anciens ou des années 60 à 70, dans des quartiers comme le centre-ville.

Budget moyen : 330-370.000€ : Le budget « moyen » pour un 5-pièces permet de viser une centaine de m² ou plus, dans une résidence de standing semi-récente, en centre-ville ou dans le bas-Montmorency

Budget confortable : 370-450.000€ : Ce niveau de budget permettra l’acquisition d’un 5-pièces ou plus, à partir de 100m², dans des résidences de standing récentes ou semi-récentes du bas-Montmorency ou éventuellement du centre-ville (à standing égal, la superficie y sera supérieure).

Budget illimité : plus de 450.000 € : A ce niveau de prix, à Montmorency on est en droit d’exiger des appartements haut de gamme. Et on en trouve, tels que des appartements récents dans le bas de la ville, d’une surface généreuse et/ou dotés de prestations d’exceptions (grande terrasse, finitions haut de gamme…). Au-dessus de de 500 à 550.000€ il ne reste que quelques produits d’exception, comme de 6 ou 7-pièces entre 150 et 200m² avec souvent des très grandes terrasses et affichées entre 600 et 900.000€, parfois plus (avec à mon avis une certaine marge de négociation…). Les appartements sur plan s’affichent également à des tarifs exorbitants : entre 750 et 860.000€ dans la nouvelle résidence Esplanade de l’Europe, pour des surfaces qui ne dépassent guère 120m².

Premier prix : 200-300.000€ : Don peut trouver des petites maisons de ville dans le Haut-Montmorency à partir de 200.000€, avec des petites surfaces (60m² ou moins) et des petits terrains, ou encore à rénover complétement. En haut de la fourchette il est possible de viser une maison en lotissement, telles que les maisons jumelées de plein pied des années 1950, d’environ 65m² et 300m² de jardin, toutes proches de l’Intermarché.

Budget serré : 300 – 450.000€ : Cette gamme de budget, très étendue permet, dans sa fourchette basse d’acquérir une maison avec petit jardin, en lotissement récent dans le Haut-Montmorency, ou encore une maison de ville ancienne dans le même quartier, voire dans le centre ou dans le Bas-Montmorency (mais pas à proximité de la gare d’Enghien). En partie haute de la fourchette, on peut accéder à des maisons plus bourgeoises, dans les mêmes quartiers, sur des terrains de 500 à 1000m² ou encore à certaines maisons du bas de la ville, mais plus petites et avec des parcelles de terrain plus réduites.

Budget moyen : 450 – 600.000 € : Avec ce niveau de budget on est pratiquement hors-marché dans le Haut-Montmorency, ou il n’y a que les biens d’exception qui peuvent justifier un tel prix. Dans le centre-ville, on peut viser de belles maisons anciennes (meulière, Mansart, …), et ce même en bas de fourchette si l’on accepte un minimum de compromis, comme quelques travaux ou un terrain plus petit. Le bas-Montmorency, vers la gare d’Enghien, est également accessibles, mais avec des maisons plus modestes en bas de la fourchette (terrain réduit, mitoyenneté…), situation qui s’améliore nettement au-dessus de 500.000€.

Budget confortable : 600-750.000 € : Dans cette gamme de prix, on accède facilement à des biens haut de gamme, situés dans le bas de la Ville ou dans le centre. Le bien typique est une maison avec cachet (meulière, Mansart, anglo-normande, maison d'architecte), d'une superficie de 150 à 200m² et un terrain de 700m² minimum et parfois 1000m² ou plus. 

Budget illimité : plus de 750.000 € : Si l'on dispose d'un gros budget, on trouve à Montmorency un assez vaste choix de maisons de maitre, de 200 à 400 m², avec de très beaux terrains, de 1000 à 3000m², et à des prix allant jusqu'à 1,3 millions d'euro environ. Quelques rares propriétés exceptionnelles, avec un hectare de terrain ou plus, s'affichent à des prix encore plus élevés, jusqu'à 3 ou 4 millions d'euros.

Ville essentiellement résidentielle et assez à l'écart des grandes axes de circulation, Montmorency est assez peu adapté aux grands projets d'aménagement. Le principal projet urbain d’une certaine importance est actuellement l’aménagement de l'Esplanade de l'Europe, grand espace très bien placé à proximité de la gare d'Enghien, dans l'un des quartiers les plus cotés de la ville et utilisé actuellement comme parking de surface.

Le projet d'aménagement, dont les premières initiatives remontent à il y a presque 30 ans, prévoit les aménagements suivants, qui seront finalisés courant 2013 :

• une cité judiciaire, avec un tribunal d'instance et un conseil de prud'hommes
• un bâtiment mixte, avec une crèche, un restaurant, un bureau de poste, une dizaine de logements et des bureaux
• une résidence pour étudiants et jeunes actifs avec 112 studios
• trois immeubles d'habitation avec un total de 93 logements privés
• un parking sous-terrain avec plus de 200 places et des espaces verts

Les détails du projet sont disponibles sur le site web de la ville.

Mon avis : la nouvelle équipe municipale élue en 2008 a repris sans complétement bouleverser le projet hérité du maire précédent, car il lui aurait été sans doute impossible, étant donné les différents délais administratifs, d'en finir un nouveau dans une seule mandature. Cela explique sans doute entre autres l'absence de logements sociaux, chose assez étonnante pour une municipalité socialiste. Le projet n'aura donc pas à mon avis, un impact significatif sur le quartier, qui sera probablement juste légèrement embelli et un peu rajeuni, du fait de la présence des nouveaux logements pour jeunes et étudiants.

Ecoles maternelles publiques : 

• 32, rue Buffault, tel 01 53 20 85 05
• 30, rue Rodier, tel 01 48 78 11 17
• 12, rue Clauzel, tel 01 45 26 82 49
• 22, rue Rochechouart tel 01 42 85 24 30
• 34, rue de Bruxelles tel01 42 85 10 40
• 12, rue Chaptal tel 01 42 81 39 76
• 11, rue de la Grande-Batelière tel 01 45 23 16 44
• 5, rue Milton tel01 48 78 23 44
• 9bis, rue Blanche tel 01 48 74 03 56
• 68, rue de Rochechouart tel 01 53 20 68 70
• Ecole de la Trinité (catholique sous contrat), 16 rue de Milan, tel 01 48 74 30 01, web http://ecoletrinite.free.fr
• Ecole Notre Dame de Lorette (catholique sous contrat), 19 rue des Martyrs, tel 01 48 78 54 80

Ecoles maternelles privées : 

• Ecole de la Trinité (catholique sous contrat), 16 rue de Milan, tel 01 48 74 30 01, web http://ecoletrinite.free.fr
• Ecole Notre Dame de Lorette(catholique sous contrat), 19 rue des Martyrs, tel 01 48 78 54 80

Ecoles élémentaires publiques :

• 16, rue de la Victoire, tel 01 48 78 40 85
• 32, rue de Bruxelles, tel 01 48 74 43 58
• 5, rue Milton, tel 01 48 78 23 44
• 9, rue Blanche, tel 01 48 74 66 96
• 34, rue Buffault, tel 01 53 20 85 00
• 12, rue Chaptal, tel 01 48 74 04 66
• 21, rue Milton, tel 01 45 26 46 26
• 15, rue Turgot, tel 01 48 78 36 75
• 45, rue de la Tour d'Auvergne, tel 01 49 70 94 81 

NB : Une nouvelle école publique est en construction 10 rue de Clichy.

Ecoles élémentaires privées : 

• Ecole de la Trinité (catholique sous contrat), 16 rue de Milan, tel 01 48 74 30 01, web http://ecoletrinite.free.fr
• Ecole Notre Dame de Lorette (catholique sous contrat), 19 rue des Martyrs, tel 01 48 78 54 80
• Ecole Wikids (Bilingue anglais, Montessori, hors contrat), 60 rue de Rochechouart, tel : 01 43 92 93 93, web : http://www.wikids-lecole.com/WikidsEcolePrimaire

Collèges publics :

• JACQUES DECOUR, 12 AVENUE TRUDAINE, http://lyc-jacques-decour.scola.ac-paris.fr/ 
• JULES FERRY, 77 BOULEVARD DE CLICHY
• LAMARTINE, 121 RUE DU FG POISSONNIERE
• PAUL GAUGUIN, 35 RUE MILTON Tel : 01 48 78 41 18, Web : http://clg-gauguin.scola.ac-paris.fr/ 

 NB : Pour connaitre exactement les écoles ou le collège dont dépend une adresse donnée, la mairie de Paris a mis en place un service internet : http://perimsco.paris.fr/

Collèges privés :

• Institution Saint Louis(catholique sous contrat) : 50 rue de Clichy (fermeture définitive en 2012)
• Morvan(établissement spécialisé pour sourds et malentendants) : 68 rue de la Chaussée d’Antin, Tel 01 48 74 10 09 , web :http://www.clgmorvan.org
• Cours Verlaine (privé laïque) : 37 rue des Martyrs, Tel. : 01.48.78.86.44 

Lycées publics :

• CONDORCET, 8 RUE DU HAVRE Tel : 01 48 74 25 95, http://lyc-condorcet.scola.ac-paris.fr (taux de réussite au bac : 99,4%)
• JACQUES DECOUR, 12 AVENUE TRUDAINE Tel : 01 55 07 80 40, http://lyc-jacques-decour.scola.ac-paris.fr  (taux de réussite au bac : 84,6%)
• JULES FERRY, 77 BOULEVARD DE CLICHY Tel: 01 56 02 23 00 (taux de réussite au bac : 85,7%)
• LAMARTINE, 121 RUE DU FG POISSONNIERE Tel : 01 48 78 94 74, http://lyc-lamartine.scola.ac-paris.fr/ (taux de réussite au bac : 79,7%)
• EDGAR QUINET, 63 RUE DES MARTYRS Tel : 01 48 78 55 17, http://lyc-edgar-quinet.scola.ac-paris.fr  (taux de réussite au bac : 63,8%)
• Lycée d'Enseignement Professionnel, 24, rue Duperré Tel : 01 48 74 61 43, http://lyc-edgar-quinet.scola.ac-paris.fr/lyc_pro.htm

Lycées privés :

• Institution Saint Louis(catholique sous contrat) : 50 rue de Clichy (fermeture définitive en 2012)
• Morvan(établissement spécialisé pour sourds et malentendants): 68 rue de la Chaussée d’Antin, Tel 01 48 74 10 09 , web :http://www.clgmorvan.org
• Cours Verlaine (privé laïque) : 37 rue des Martyrs, Tel : 01 48 78 86 44 

Les impôts locaux étaient historiquement peu élevés à Paris, par rapport à la banlieue ou la province. Même si l'actuelle équipe municipale les a augmenté de manière importante, Paris reste globalement peu chère en termes d'impôts locaux. Les taux d'imposition sont les suivants (à noter que le taux départemental a été créé par l'actuelle équipe municipale : Paris étant à la fois commune et département il n'existait pas auparavant) :

Sans parler d’insécurité, il est évident que les nombreux lieux festifs que compte le 9^ème arrondissement apportent avec eux nombre de nuisances, notamment sonores, jusqu’à des heures tardives de la nuit. Lors de l’acquisition d’un logement dans l’arrondissement c’est donc l’un des principaux points à vérifier, avec des visites à répétition à différentes heures du jour et surtout de la nuit.

La population de l’arrondissement n’est à priori pas à l’origine de problèmes de délinquance ; c’est la population de passage qui y contribue dans une très grande partie.

Les principaux problèmes d’insécurité concernent le trafic de stupéfiants (essentiellement au nord de l’arrondissement, surtout autour des boulevards Clichy et Rochechouart), les attroupements de personnes qui peuvent provoquer un sentiment d’insécurité (et ce dans de nombreux endroits dont les endroits identifiés dans le contrat de sécurité du 9^ème arrondissement : rue Ballu, carrefour Milton/Tour d’Auvergne, carrefour Dunkerque/Rochechouart/Trudaine, rue Chaptal, Cadet/Lafayette, square Montholon – la liste n’est probablement pas exhaustive et les endroits peuvent changer au fil du temps), phénomènes de racket autour des établissements scolaires, ainsi que la prostitution (autour des places de Clichy, Blanche et Pigalle).

Dans le secteur des grands magasins, le grand nombre de personnes sans domicile fixe peut également générer un sentiment d’insécurité.

Le 9^ème arrondissement est assez peu concerné par les risques d’inondation. Toutefois, des risques d’inondation  des caves ou de perturbation de l’alimentation en électricité existent au sud d’un axe Trinité d’Estienne d’Orves – Notre-Dame-de-Lorette – Square Montholon. La carte des zones inondables est disponible sur le site de la mairie de Paris.

La grande majorité du 9^ème arrondissement est concerné par la présence du risque lié aux poches de gypse antéludien. Le nord de l’arrondissement présente également des risques liés aux anciennes carrières. La mairie de Paris met à disposition une carte de la ville avec un volet thématique sur les différents risques ainsi qu’un service permettant, pour une adresse donnée des renseignements sur l'éventuelle présence de carrières.

Le 9^ème arrondissement est le siège de nombreuses entreprises, avec notamment une très forte concentration de bureaux dans sa partie sud-ouest. On peut citer, au hasard, BNP-Paribas, Le Figaro, Generali, Logitech France, CIC, Swiss Life, etc. (il ne s’agit toutefois, dans beaucoup de cas que du siège social, et non pas des sites principaux d’activités de ces entreprises). De plus, la position centrale de l'arrondissement et sa desserte idéale en transports en commun permettent de profiter, avec un temps de trajet raisonnable, d’une grande partie des opportunités d'emploi de la région Parisienne.

Cette rubrique a été mise à jour : 23/01/2012. Le dernier prix moyen des transactions dans l’arrondissement, communiqué par la chambre des notaires est de 8640€/m² (3^eme trimestre 2011).

Premier prix : moins de 70000€ : Pour moins de 65000€ on peut s’offrir dans le 9^ème arrondissement un studio… inhabitable. En effet la loi SRU de 2000 fixe une surface  minimum de 9m² ou un volume de 20m³ pour qu’un bien puisse être mis en location, or bon nombre de chambres de bonnes dans le 9^ème ne remplissent pas ces critères. Il reste qu’on peut y habiter soi-même en tant que pied à terre, l’utiliser en tant que bureaux, stockage…  A noter que les prix commencent à moins de 40.000€ pour quelques 5m² au nord de l’arrondissement.

Budget serré : 70 – 130000€ : A ce prix on trouve des « studettes », chambres de bonnes sous les combles mais qui satisfont aux normes légales d’habitabilité. Selon l’état du bien, le standing de l’immeuble st la surface (entre 9 et 13m² environ) le prix sera situé en bas ou en haut de la fourchette. Sauf exception, à moins de 100.000€, les toilettes seront sur le palier. Quel que soit le prix, Il s’agit le plus souvent du dernier étage, sans ascenseur. La rentabilité locative de ces biens ayant été limité par la loi (surtaxation des revenus locatifs, à partir d’un loyer de 40€/m²), il est toutefois probable que leur prix subira globalement des pressions à la baisse.

Budget moyen : 130000 – 180000€ : A ce niveau de prix, dans le 9^ème arrondissement, on est toujours limités à des petites surfaces, généralement entre 12 et 18m² suivant le quartier (le Nord en limite des Bd de Clichy et de Rochechouart étant moins cher) et le nombre de défauts (appartement sous les comble ou non, présence d’ascenseur…). En haut de la fourchette et avec quelques compromis sur la qualité on peut viser des surfaces autour de 20m² dans l’extrémité nord de l’arrondissement.

Budget confortable : 180-280000€ : Il s’agit d’une large fourchette de prix, qui permet d’acquérir des vrais studios, à partir d’une vingtaine de m², et jusqu’à 30m² voire un peu plus, selon le quartier, l’étage ou le standing de l’immeuble

Budget illimité : plus de 280.000€ : Autour de 300.000€, il est possible d’acquérir un studio d’une trentaine de m², voir un peu plus dans le Nord de l’arrondissement (ici on trouve également quelques logements récents ou semi-récents, chose rare dans l’arrondissement). Dans le sud, coté Opéra, la surface sera en revanche moindre. Pour une surface encore plus importante, compter plutôt 350.000€, mais des biens exceptionnels, situés dans le quartier de l’Opéra peuvent dépasser les 400.000€. A noter que d’une manière générale, l’offre de studios de bonne qualité et de moyenne ou grande taille est très rare dans le 9^ème.

Premier prix : 200-250.000€ : Pour ce prix, il faudra se satisfaire de toutes petites surfaces (environ 25 à 30m²) et accepter divers défauts, tels que des 5^ème ou 6^ème étages sans ascenseur, rez-de-chaussée, faible hauteur sous plafond, rénovation à prévoir... En haut de la fourchette il est possible de trouver des appartements avec moins de défauts, mais surtout dans le secteur Nord de l'arrondissement.

Budget serré : 250 - 300.000€ : Ce niveau de budget permet d’envisager l’acquisition d’un petit deux-pièces (entre 28 et 35m² environ), sans défaut majeur. En bas de la fourchette, il faudra prospecter essentiellement la partie nord, en limite des Bd de Clichy ou de Rochechouart, sous peine de devoir accepter de gros défauts (voir « premier prix »).

Budget moyen : 300 – 400.000€ : Ce niveau de prix permet de viser des 2-pièces à peu près standards et sans défauts majeurs. En bas de la fourchette, les surfaces seront plus réduites, plutôt en-dessous de 35m², selon le quartier. Passé 350.000€, il est possible de dépasser 40, voire 45m² dans la partie nord et 35m² dans la partie centre ou sud. Le haut de la fourchette permet même d’atteindre les 50m² dans les secteurs nord et 40m² dans les secteurs les plus recherchés. Toujours dans cette gamme de prix on trouve des anciens ateliers en rez-de-chaussée, réaménagés en logement, qui peuvent avoir une surface est un peu plus importante, avec souvent une grande hauteur sous plafond ou une partie en « souplex ».

Budget confortable : 400 – 500.000€ : Un budget de plus de 400.000€ permet en principe d’acquérir un 2-pièces de taille standard (45 m² ou plus) dans tous les secteurs de l’arrondissement. Selon les prestations et l’emplacement on dépassera sans problème 50-55m² en haut de la fourchette.

Budget illimité : plus de 500.000€ : Ce niveau de prix permet l’acquisition d’un grand deux-pièces (en principe plus de 60m²) et sans défauts importants. Au-dessus de  600.000€ on ne trouve plus que des rares biens hors-normes.

Premier prix : 350 - 450.000€ : Sans surprise, à ce prix on trouvera surtout de petits 3-pièces, à partir de 40m² en bas de la fourchette. Il est possible de trouver également des surfaces plus importantes, jusqu'à 60m², à condition de prospecter en limite des bd. de Clichy ou Rochechouart, et d'accepter de gros défauts (travaux, étage élevé sans ascenseur...).

Budget serré : 450 - 550.000€ : Pour ce niveau de prix (qu'on ne peut que très difficilement caractériser comme serré) on trouve des vrais 3-pièces (bien que parfois avec des plans atypiques) à partir de 50m², y compris dans les quartiers les plus recherchés. Dans le secteur nord, on peut dépasser les 60m², voire avoisiner les 70m² s'il y a quelques défauts ou des travaux à prévoir.

Budget moyen : 550 - 650.000€ : Ce budget moyen permet l'acquisition de 3-pièces de bonne superficie et sans défaut majeur dans tous les secteurs du 9ème arrondissement. Dans le centre et au sud de l'arrondissement on peut viser une surface à partir d'environ 60m² voir un peu plus en haut de la fourchette, tandis qu'on peut même dépasser les 80m² sur les bd de Clichy ou de Rochechouart.

Budget confortable : 650 - 800.000€ : A ce niveau de prix, on trouve des 3-pièces confortables, autours de 70m² pour les zones les plus recherchées et bien plus dans le nord de l'arrondissement (dont les secteurs les moins recherchés sont d'ailleurs hors marché vers le haut de la fourchette). Le haut de la fourchette permet même d'acquérir de beaux appartements de 80-90m² dans des secteurs comme Richelieu-Drouot ou Grands-Boulevards.

Budget illimité : plus de 800.000€ : Il y a assez peu de biens dans le 9^ème arrondissement qui justifient ce niveau de prix. Il s’agit soit de biens correctes sans plus, mais très bien placés, par exemple à proximité immédiate de l’Opéra, soit de biens atypiques (dans le bon sens du terme) : copropriétés de très grand standing, ateliers d’artistes de belle superficie (environ 100m²), résidence récente avec terrasse et/ou parking…

Premier prix : 450 – 600.000€ : Il n’y a que très peu de 4-pièces dans le 9^ème arrondissement affichés à moins de 600.000€. On peut avec patience en trouver même vers 450.000€, mais en cumulant tous les inconvénients (emplacement, étage élevé sans ascenseur, petite surface – moins de 60m², travaux à prévoir…). Même en haut de la fourchette on va retrouver une grande partie de ces inconvénients, bien qu’on pourra viser une surface plus importante (70m² ou un peu plus).

Budget serré : 600 – 750.000€ : Pour ce niveau de prix il est possible d’acquérir de 4-pièces d’une taille plus standard (70 – 80m²), même s’il ne s’agira le plus souvent de 3-4 pièces, ou la présence de la 3^ème chambre est juste une possibilité théorique . Par ailleurs, comme souvent dans le centre de Paris, il faut noter que les plans des appartements sont souvent atypiques, ce qui rend parfois le critère surface moins significatif.

Budget moyen : 750-850.000€ : Le cœur du marché des 4-pièces est composé d’appartements dans des immeubles généralement de belle facture, avec une surface entre 75 et 95m², voire plus, jusqu’à 100m² en cas de bien atypique (atelier, étage élevé sans ascenseur, etc.).

Budget confortable : 850.000 – 1.000.000 : Les acquéreurs disposant d’un budget confortable peuvent trouver dans le 9^ème de beaux appartements 4-pièces entre 90m² (voire moins pour des biens très bien situés et en parfait état) et 100m² environ. Dans les secteurs les moins recherchés, la surface peut même être plus importante, jusqu’à 120m² environ (d’une manière générale, les défauts sont très pénalisants en terme de prix pour ce type de bien).

Budget illimité : pour plus de1 million d’euros on peut à juste titre exiger un bien exceptionnel, qui remplira une ou plusieurs des critères suivants : emplacement très recherché (par exemple, proximité de l’Opéra), grande surface (100m² minimum), présence d’éléments de confort rares dans l’arrondissement (terrasse, parking…), immeuble de grande valeur architecturale…

Cinq-pièces ou plus :

Premier prix : 700-850.000€ : Pour ce niveau de prix, certes déjà très élevé on peut trouver de belles surfaces (plus de 90, voire plus de 100m²), dans des immeubles anciens de bon standing, pour peu qu’on accepte de prospecter dans les secteurs les moins recherchés (proche Gare du Nord, Barbès-Rochechouart,…). Dans les secteurs plus recherchés, les surfaces seront plus limitées (autour de 90m²) et il faudra accepter quelques défauts ou des travaux importants.

Budget serré : 850 – 950.000€ : Ce budget permet l’acquisition d’appartements d’une centaine de m² dans des beaux immeubles au cœur du quartier. En cas de défaut important ou emplacement moins recherché, la surface sera plus importante, jusqu’à 120m². A noter d’une manière générale, que malgré leur surface en apparence généreuse, les appartements présentent souvent des plans assez peu adaptés au mode de vie contemporain (petite cuisine isolée dans un recoin de l’appartement, une seule salle d’eau difficile d’accès…)

Budget moyen : 950.000 – 1.200.000€ : A ce niveau de prix, il est possible de trouver des appartements d’une belle superficie (à partir de 110m²), même s’il n’y aura souvent que 3 chambres. On pourra exiger également de disposer de tous les éléments de confort d’un appartement familial (cuisine de taille suffisante, deuxième salle d’eau…).

Budget confortable : 1.200.000 – 1.400.000: Ce niveau de budget permettra l’acquisition d’un 6-pièces (4 chambres) à partir de 120 jusqu’à 160m², voire plus pour des biens atypiques, situés sauf exception dans des immeubles de prestige.

Budget illimité : plus de 1.400.000€ : Pour ce prix, on retrouve sans surprise des biens qui se doivent d’être irréprochables. La surface démarre vers 150m² dans le bas de la fourchette et dépasse les 200m² à partir de 2.000.000€ environ. Un haut niveau de prestations (étage noble, ascenseur, parquet, moulures, cheminées…) s’impose également. Avec quelques exceptions, la limite supérieure du marché se situe à environ 2,5M€.

Arrondissement très densément construit et doté d’un parc immobilier de bonne qualité, bien que très ancien, le 9^ème se prête mal aux chantiers d’ampleur. S’agissant d’aménagements significatifs, je n’en retiens qu’un : la mise en double sens des Grands-Boulevards, entre la place de la République et Richelieu-Drouot. Ce changement s’inscrit dans le cadre d’un plan plus global d’aménagement de la circulation automobile à Paris, avec notamment le réaménagement de la Place de la République.

Mon avis : si le but de la mairie de Paris est généralement de diminuer la circulation automobile, je pense  que l’effet sera plutôt inverse pour les riverains des Grands-Boulevards, qui du coup resteront l’un des rares axes ou l’on pourra encore, tant bien que mal, traverser Paris en voiture.

La ville de Montreuil n’est hélas pas très réputée pour la qualité de ses écoles. De fait, les classes favorisées qui s’installent à Montreuil font appel souvent à des techniques permettant d’éviter à leurs enfants un parcours scolaire « normal » : écoles privées (avec en conséquence un manque de place dans le privé à Montreuil, mais aussi dans la ville voisine de Vincennes), choix d’options permettant de se retrouver dans un meilleur collège ou du moins dans la meilleure classe du collège, etc.

Ecoles maternelles : 

• Anne FRANK – 37 rue Colbert – Tél. 01 48 58 41 90
• Anatole France – 18 rue Anatole France – Tél.  01 42 87 46 38
• Danielle CASANOVA – Rue Danielle Casanova – Tél. 01 42 87 40 06
• Daniel RENOULT – Rue Daniel Renoult – Tél. 01 48 54 69 25
• DANTON – 48 rue Rochebrune – Tél. 01 42 87 95 10
• Louis ARAGON – 30 rue du Sergent Bobillot – Tél. 01 42 87 17 02
• DIDEROT – 15 avenue Walwein – Tél. 01 42 87 42 86
• Georges MELIES – Square Alice – Tél. 01 48 59 17 77
• Guy MOQUET – 10 rue des Epernons – Tél. 01 42 87 78 96
• Henri WALLON – 3 rue Henri Wallon - Tél. 01 42 87 97 58
• JOLIOT CURIE – Rue I. et F. Joliot Curie – Tél. 01 42 87 24 25
• Jean JAURES – 12 place Charles de Gaulle – Tél. 01 42 87 14 06
• Jean MOULIN – 2 avenue Jean Moulin - Tél. 01 48 57 57 63
• Jules FERRY – 44 rue Parmentier – Tél. 01 42 87 48 77
• MARCEAU – 27 rue Marceau - Tél. 01 48 59 68 64
• Marcelin BERTHELOT – 10 rue Marcelin Berthelot – Tél. 01 48 58 27 64
• NANTEUIL – rue de la Montagne Pierreuse - Tél. 01 48 54 61 49
• Françoise DOLTO – 21 rue Lavoisier – Tél. 01 48 59 44 77
• Paul LAFARGUE – 20 rue de la Cote du Nord - Tél. 01 48 54 65 85
• Romain ROLLAND – 56 rue des Blancs Vilains – Tél. 01 48 54 67 70
• VOLTAIRE – 41 bis rue Voltaire - Tél. 01 48 59 10 39
• ROSENBERG – 6 rue Delpêche – Tél. 01 42 87 69 64
• Grands PECHERS – 15 rue Robert Legros – Tél. 01 48 57 31 33
• Pablo PICASSO – 4/6 place du 14 Juillet – Tél. 01 48 59 92 11
• Louise MICHEL - 31 boulevard Jeanne d'Arc - Tél. 01 55 86 15 00

La sectorisation des écoles maternelles est disponible sur le site de la ville :

• Fidelis (catholique sous contrat) - 19 rue Saint-Denis, Tel : 01.42.87.08.83
• Maison des enfants (Montessori) – 105 rue Emile Beaufils, Tel 01.48.44.55.66
• Anatole FRANCE – 18 rue Anatole France – Tél. 01 48 70 61 70
• BOISSIERE – 164 bld Aristide Briand - Tél. 01 48 70 61 71
• Daniel RENOULT – 13 rue Daniel Renoult – Tél. 01 48 70 61 75
• DANTON – 127 rue de Rosny - Tél. 01 48 70 61 76
• DIDEROT 1 – 12 rue Pépin – Tél. 01 48 70 64 31
• DIDEROT 2 – 12 rue Pépin - Tél. 01 48 70 61 87
• Estienne D'ORVES – l06 rue Estienne d'Orves 01 48 70 61 83
• FABIEN – 162 bld Aristide Briand – Tél. 01 48 70 61 89
• Henri WALLON – 1 rue Henri Wallon - Tél. 01 48 70 61 90
• Joliot CURIE 1 – rue I. et F. Joliot Curie – Tél. 01 48 70 61 91
• Joliot CURIE 2 – rue I. et F. Joliot Curie - Tél. 01 48 70 61 92
• Jean JAURES – 12 place Charles de Gaulle – Tél. 01 48 70 61 55
• Jules FERRY 1 – 15 rue des Messiers - Tél. 01 48 70 61 95
• Jules FERRY 2 – 56 rue Parmentier – Tél. 01 48 70 62 37
• Marcelin BERTHELOT – 8 rue Marcelin Berthelot - Tél. 01 48 70 61 43
• NANTEUIL – 13 rue de Nanteuil – Tél. 01 48 70 61 46
• Paul BERT – 19 rue Lavoisier - Tél. 01 48 70 61 47
• Paul LAFARGUE – 5 rue Paul Lafargue – Tél. 01 48 70 61 4
• Romain ROLLAND – 56 rue des Blancs Vilains – Tél. 01 48 70 61 49
• VOLTAIRE – 3 rue Paul Eluard – Tél. 01 48 70 61 58
• Louise MICHEL - 31 boulevard Jeanne d'Arc- Tél. 01 55 86 15 00 

Ecoles élémentaires :

• Anatole FRANCE – 18 rue Anatole France – Tél. 01 48 70 61 70
• BOISSIERE – 164 bld Aristide Briand - Tél. 01 48 70 61 71
•  Daniel RENOULT – 13 rue Daniel Renoult – Tél. 01 48 70 61 75
• DANTON – 127 rue de Rosny - Tél. 01 48 70 61 76
• DIDEROT 1 – 12 rue Pépin – Tél. 01 48 70 64 31
• DIDEROT 2 – 12 rue Pépin - Tél. 01 48 70 61 87
• Estienne D'ORVES – l06 rue Estienne d'Orves 01 48 70 61 83
• FABIEN – 162 bld Aristide Briand – Tél. 01 48 70 61 89
• Henri WALLON – 1 rue Henri Wallon - Tél. 01 48 70 61 90
• Joliot CURIE 1 – rue I. et F. Joliot Curie – Tél. 01 48 70 61 91
• Joliot CURIE 2 – rue I. et F. Joliot Curie - Tél. 01 48 70 61 92
• Jean JAURES – 12 place Charles de Gaulle – Tél. 01 48 70 61 55
• Jules FERRY 1 – 15 rue des Messiers - Tél. 01 48 70 61 95
• Jules FERRY 2 – 56 rue Parmentier – Tél. 01 48 70 62 37
• Marcelin BERTHELOT – 8 rue Marcelin Berthelot - Tél. 01 48 70 61 43
• NANTEUIL – 13 rue de Nanteuil – Tél. 01 48 70 61 46
• Paul BERT – 19 rue Lavoisier - Tél. 01 48 70 61 47
• Paul LAFARGUE – 5 rue Paul Lafargue – Tél. 01 48 70 61 48
• Romain ROLLAND – 56 rue des Blancs Vilains – Tél. 01 48 70 61 49
• VOLTAIRE – 3 rue Paul Eluard – Tél. 01 48 70 61 58
• Louise MICHEL - 31 boulevard Jeanne d'Arc- Tél. 01 55 86 15 00 

La sectorisation des écoles primaires est disponible sur le site de la ville :

• Fidelis (catholique sous contrat) - 19 rue Saint-Denis, Tel : 01.45.28.19.53
• Henri Matisse (catholique sous contrat) – 88bis rue Jules Guesde, Tel 0145284470

Collèges

• JEAN JAURES, 1 rue Dombasle - Tél : 01 42 87 49 84
• COLONEL FABIEN, 81 avenue Colonel Fabien - Tél : 01 48 58 34 98
• GEORGES POLITZER, 27 rue de la Côte du Nord - Tél : 01 45 28 52 95
• JEAN MOULIN, 16 avenue Jean Moulin - Tél : 01 48 58 04 07 
  LENAIN DE TILLEMONT, 87 rue Lenain de Tillemont - Tél : 01 48 58 32 00
• MARAIS DE VILLIERS, 6 rue du Marais - Tél : 01 48 18 12 90
• MARCELLIN BERTHELOT, 2 rue de Vincennes - Tél : 01 48 57 08 01
• PAUL ELUARD, 16 rue Raspail - Tél : 01 48 59 43 40

A noter que 3 sur les 8 collèges publics de Montreuil sont classés en ZEP (Paul-Eluard, Georges-Politzer et Lenain-de-Tillemont).

• HENRI MATISSE (catholique sous contrat) , 88bis rue Jules Guesde, Tel 0145284470
• Fidelis (catholique sous contrat) - 19 rue Saint-Denis, Tel : 01.45.28.19.53
• ORT – 39/45 rue Raspail, Tel 0149884650

A noter que le collège Henri Matisse affiche un taux de réussite au brevet des collèges de plus de 99%.

Lycées

• EUGENIE COTTON, 58 avenue Faidherbe - Tél : 01 48 58 79 97 (taux de réussite au bac : 83,7% bac pro, 72,3 bac techno, 56,5% bac général)
• JEAN JAURES, 1 rue Dombasle - Tél : 01 42 87 49 84 (taux de réussite au bac : 76%)
• CONDORCET, 31 rue D. Chevalier - Tél : 01 48 57 50 63 (taux de réussite au bac : 77,1%)
• LYCEE DEPARTEMENTAL D'HORTICULTURE, 16 rue Paul Doumer – Tél : 01 48 70 41 10.

1. HENRI MATISSE (catholique sous contrat) , 88bis rue Jules Guesde, Tel 0145284470 (taux de réussite au bac : 100%)
2. Claude-Nicolas LEDOUX - E.B.T.P.(sous contrat), Angle rue E. Vaillant et rue des Fédérés Tél 0148081121
3. Gregor Mendel, 55 rue François Arago, Tel 01.49.88.20.20
4. ORT – 39/45 rue Raspail, Tel 0149884650 (taux de réussite au bac : 80%)

Les impôts locaux de Montreuil sont élevés, la ville étant classé deuxième ville la plus chère pour la taxe d’habitation parmi les villes de plus de 100.000 habitants (après Nîmes). Cette cherté contraste de plus avec un cadre de vie globalement assez modeste.

Si les taux ne sont que légèrement supérieurs aux moyennes nationales, les valeurs locatives prises en compte contribuent à rendre ces impôts élevés. De plus, comme dans d’autres villes plutôt pauvres, on doit compenser le fait que de nombreux ménages en sont exonérés. Les taux d'imposition sont les suivants :

La ville de Montreuil connait des problèmes importants d’insécurité, bien qu’inégalement répartis dans la ville. Trois secteurs sont classés en Zone Urbaine Sensible. Il s’agit des quartiers Montreau-Ruffins, Grands-Pêchers-Bel Air et La Noue-Clos Français. Si ces quartiers sont les plus touchés par le phénomène, ils n’en ont pas l’exclusivité. D’une manière générale, la partie haute de la ville connait des problèmes récurrents d’insécurité, mais celle-ci est également présente dans le centre-ville et de manière plus restreinte dans sa partie basse.

Les autres secteurs identifiés comme difficiles et concernés par « la politique de la ville » sont : Bas Montreuil Ouest (un secteur autour de la Rue de Paris), Branly/Boissière, Centre-ville/Jean Moulin / Espoir / Fédération,  Montreau/Ruffins (secteurs hors ZUS) et Ramenas/Fabien Lagrange (le secteur dit « Bas Montreuil Est », entre L’avenue du président Wilson et la rue de la Fédération est également classé, mais probablement pour d’autres raisons (à priori, opération de rénovation de l’habitat ancien dégradé).

Les seuls risques naturels à Montreuil sont liés aux mouvements de terrain, qui peuvent être liés aux carrières, à la dissolution du gypse ou au retrait-gonflement des argiles. Les cartes des risques sont disponibles sur le site internet de la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

Le risque le plus important lié aux carrières se situe autour du parc des Beaumonts, mais ce n’est pas le seul endroit où il est présent : un risque faible avec quelques points ou le risque est moyen ou fort est présent sur une grande partie du haut Montreuil, dans le bas Montreuil en limite de Paris et autour du parc Jean-Moulin (il est à noter que sauf rares exceptions, les zones les plus exposées ne sont pas construites).

Les risques liés à la dissolution du gypse, faibles à moyens sont surtout présents dans un secteur autour du centre-ville et plus faiblement dans une partie du Bas-Montreuil.

Enfin, Montreuil est très exposé au risque argile, avec un très grand secteur du haut Montreuil en risque fort, et le reste de la commune en risque moyen à faible.

La ville de Montreuil abrite un bon nombre de sièges sociaux ou établissements d’entreprises privées (Ubisoft, Nouvelles Frontières, BNP Paribas, Air France…) ainsi que de services publics (URSSAF de Paris, CNAM-TS, AFPA, ACOSS, UCANSS, TRACFIN…) ou ministères. En tout, environ 30.000 emplois seraient localisés à Montreuil, essentiellement dans les quartiers du Bas-Montreuil, à proximité de Paris. De plus, les habitants du bas-Montreuil, à proximité du métro, ont un accès facile au bassin d’emploi de Paris. De plus, les quartiers en proximité de Vincennes disposent d’un accès au métro 1 et au RER A, offrant un accès direct au centre de Paris et à la Défense et, vers l’est aux quartiers de bureaux de Val-de-Fontenay ou de Marne-la-Vallée.

L’accès vers les zones d’emploi est en revanche beaucoup plus problématique dans le haut-Montreuil. Le métro est à plusieurs kilomètres et l’accès en bus toujours long (souvent 20 minutes ou plus) et parfois aléatoire. L’arrivée du tram améliorera à peine  l’accès vers Paris, mais permettra de rejoindre un peu plus facilement la Plaine-Saint-Denis avec le Stade de France et les nombreux immeubles de bureaux du secteur.

Cette rubrique a été mise à jour : 04/12/2011. Le dernier prix moyen des transactions dans la ville, communiqué par la chambre des notaires est de 4780€/m² (3^eme trimestre 2011).

Studios 

Le marché des studios à Montreuil est relativement réduit, dans la mesure où l’offre est  assez restreinte (la ville compte relativement peu de studios). En revanche, la demande est assez forte, poussée par le côté « à la mode » de Montreuil.

Premier prix : 70-85.000€ : petit studio (15-18m²), souvent déjà loué, dans des petits immeubles anciens sans charme situés le plus souvent dans le secteur du bas-Montreuil ou dans les quartiers aux alentours de la mairie.

Budget serré : 85-100.000€ : studio d’une vingtaine de mètres carrés. On en trouve dans tous les secteurs, mais pour un prix égal on peut exiger d’un bien situé dans le haut-Montreuil quelques m² de plus ainsi qu’une meilleure qualité générale.

Budget moyen : 100-135.000€ : studio entre 20 et 25m². En haut de la fourchette on peut commencer à viser des immeubles semi-récents de bonne qualité, alors que dans le bas de la fourchette on se contentera plutôt d’immeubles anciens modestes ou l’on devra se contenter des quartiers les moins recherchés.

Budget confortable : 135-160.000€ : studio d’une trentaine de m² (moins en bas de la fourchette), dans des immeubles récents ou semi-récents bien entretenus. Dans le haut de la fourchette on visera les quartiers les plus recherchés et agréables du bas-Montreuil.

Budget illimité : A plus de 160.000€, on ne fait plus aucun compromis : à ce prix on peut exiger des studios de bonne taille (35 – 40m²) ainsi qu’un quartier et un immeuble impeccables. A plus de 200.000€ il n’y a pratiquement plus de marché pour les studios, sauf des très grandes surfaces, généralement des 2-pièces décloisonnées.

2-pièces

Premier prix : moins de 125.000€. Si on trouve des 2-pièces à Montreuil pour moins de 125.000€ (et même à partir de 100.000€), il ne faudra pas être exigeant. A ce prix on trouve des tout petits appartements, généralement de moins de 30m², dans des immeubles anciens et parfois avec beaucoup de travaux. En haut de la fourchette on peut viser des surfaces un peu plus généreuses, à condition de prospecter les quartiers les moins prisés du haut-Montreuil.

Budget serré : entre 130.000 et 160.000€  dans cette fourchette, assez vaste, on peut en règle générale trouver des appartements d’assez bonne taille (entre 38 et 50m², selon qu’on soit en bas ou en haut de la fourchette), dans les quartiers du haut-Montreuil comme la Boissière et dans des immeubles sans standing particulier. Les surfaces chutent dramatiquement dès qu’on s’approche du bas-Montreuil et notamment de Vincennes ou Saint-Mandé : dans ces quartiers on peine, pour le même budget, à dépasser les 30m², même en haut de la fourchette. Entre les deux, des secteurs comme la mairie ou Signac peuvent constituer des compromis acceptables.

Budget moyen : Le cœur du marché des 2-pièces se situe à peu près entre 160.000 et 190.000€. Le contraste est le même : si ce budget permet d’acquérir un deux-pièces d’une taille correcte (45 à 55m²) et même de viser des immeubles de bon standing dans le haut Montreuil, il ne permettra guère d’acquérir plus de 35m à 40m² dans les « bons » coins du  bas-Montreuil (sauf peut-être dans des immeubles donnant sur la rue de Paris…).

Budget confortable : Un budget entre 190.000€ et 250.000€ devrait en toute logique permettre d’éviter les quartiers les moins cotées du haut Montreuil. Pour autant, il ne  permet pas de faire des folies : En bas de la fourchette on se contentera d’environ 45m² autour de la mairie de Montreuil et d’environ 40m² dans les quartiers les plus prisés. Même en haut de la fourchette on aura du mal à dépasser les 45m² en limite de Vincennes ou St. Mandé.

Budget illimité :Il faut au moins 250.000€ pour avoir un deux-pièces de taille à peu près décente dans les meilleurs quartiers de Montreuil. Mais les très rares appartements de qualité et de belle surface (environ 50m²) peuvent même s’afficher dans ces quartiers à 300.000€

3-pièces

Premier prix : Entre 160.000 et 190.000 € : à ce prix on ne trouve pratiquement que des petits 3-pièces (moins de 60m², mais le plus souvent autour de 50m²) dans des immeubles évoquant souvent les HLM des années ’60 et dans de quartiers peu attrayants.

Budget serré : Entre 190 et 235.000 € il est possible de viser des 3-pièces de taille correcte (jusqu’à 60-70m²) dans des immeubles sans trop de problèmes du moment où l’on reste dans le haut-Montreuil, loin du métro (hormis aux alentours du Parc des Beaumonts, d’où le metro reste à peu près accessible à pied). Si on vise le secteur de la mairie ou le quartier Paul  Signac, l’on devra se contenter de surfaces plus réduites, autour de 50m².

Budget moyen : Il se situe à peu près entre 235 et 300.000 € ce qui est une plage assez large, signe du contraste entre les différents quartiers de la ville. En bas de la fourchette on peut viser des appartements d’une bonne taille (jusqu’à 70m² ou plus), mais situés dans des quartiers peu recherchés et/ou dans des copropriétés peu attractives, comme des tours ou barres de grande hauteur. Vers le haut de la fourchette on peut trouver des appartements très récents ou neuf dans les quartiers « en rénovation », mais aussi quelques biens dans le bas-Montreuil, dans des immeubles anciens, souvent autour de la rue de Paris, entre 50 et 60m².

Budget confortable : Entre 300.000 et 370.000€ on peut viser des appartements classiques dans les quartiers du bas-Montreuil, d’une soixantaine de mètres carrés. Si l’on souhaite des biens de standing, il faudra probablement pousser les recherches au moins jusqu’à la mairie, voir un peu au-delà.

Budget illimité : Au-dessus de 370.000€ on restera dans les quartiers les plus cotés du bas-Montreuil et du centre-ville et on pourra viser des appartements de bonne taille (70-100m²) dans des immeubles de bonne qualité, récents ou anciens type Haussmanien. Au-delà de 450.000€ il n’y a plus de marché sauf produits exceptionnels.

4-pièces :

Premier prix : 150 - 180.000€ : Petit 4-pièces (60-70m²) dans de grandes résidences dans le haut-Montreuil, comme dans la rue Saint-Denis.

Budget serré : 180 - 250.000€ : Pour ce prix, il est possible de viser des résidences plus classiques dans le haut-Montreuil, mais également des petits appartements, plus proches du métro, dans des résidences souvent de taille importante et typées années 60 dans le quartier Signac ou encore à proximité du parc des Beaumont ou du parc Montreau. En haut de la fourchette on peut viser le quartier de la Noue ou, avec un peu de patience, des biens dans des quartiers plus centraux, ou il faudra toutefois faire attention à la qualité de l'immeuble et prévoir beaucoup de travaux.

Budget moyen : 250 - 320000 : Dans le bas de la fourchette on trouve notamment des appartements de bonne taille (à partir de 85m²) dans de quartiers moins recherchés (Montreau, La Noue, Boissière). A partir de 300.000€ on peut viser les quartiers autour de la Mairie (Villier Barbusse, Signac...), y compris dans des immeubles récents, mais pour des surfaces généralement moindres.

Budget confortable : 320 - 400.000€ : Un budget de 320.000€ peut permettre certes de viser un bel appartement dans he haut-Montreui, mais ce n'est toujours pas suffisant pour les quartiers en limite de Vincennes. Pour cela il faut compter au minimum 350000€, en encore pour des petites surfaces (autours de 70m²). Il n'y a guère qu'autour de 400.000€ qu'il est possible de trouver des 4-pièces de taille correcte (80m² ou plus) et en bon état dans ces quartiers. Enfin, si l'on est prêt à monter dans le haut-Montreuil, au-delà de la mairie il n'y a pratiquement plus de marché au-delà de 350000€, et même à ce prix on devrait pouvoir s’offrir un bien irréprochable.

Budget illimité : A plus de 400.000€ on peut viser des appartements neufs de bonne superficie dans le bas-Montreuil ou des appartements semi-récents ou anciens sans aucun défaut, que ce soit l'emplacement ou l'état de l'immeuble. Au-delà de 500.000€ il n'y a pratiquement plus de marché, sauf des biens atypiques (grands lofts, etc).

5-pièces et plus

L'offre de 5-pièces à Montreuil est rare. Les 5-pièces conçus comme tels à l'origine se trouvent souvent au cœur des cités. En dehors de celles-ci on trouve souvent des appartements issus de la fusion de plusieurs appartements plus petits ou de l'aménagement de surfaces qui n'étaient pas destinées initialement à l'habitation, ce qui crée une offre souvent originale, bien que restreinte

Premier prix : 250 - 300.000€ : 5-pièces en proximité des cités à réputation difficile (Montreau-Ruffin, La Noue...).

Budget sérré : 300 - 400.000€ : Appartement à proximité des quartiers difficiles, mais dans immeubles sans problèmes, ou appartement à proximité du centre-ville, mais dans des immeubles moins attrayants (grande copropriété, immeuble typique 1960...)

Budget moyen : 400 - 500.000€ : Appartement standard (une centaine de m²) dans des immeubles et quartiers corrects, par exemple autour du centre-ville. 

Budget confortable : 500 - 600.000€ : Duplex ou loft dans un quartier recherché (bas-Montreuil), de taille standard (100m² environ). NB : si le budget a beau être confortable, l'offre elle reste retreinte...

Budget illimité : plus de 600.000€ : Ce budget permet de se faire plaisir avec un appartement atypique (duplex, loft, atelier aménagé...) de belle superficie (autour de 150m² minimum) en parfait état et dans un quartier agréable, typiquement à proximité de Vincennes.

Maisons :

Premier prix : 140 - 250.000€ : En bas de la fourchette on peut trouver des petites maisons ouvrières en copropriété, de moins de 40 m ² avec une petite cour, autour du centre-ville ou dans le haut-Montreuil. Il ne faut pas espérer une superficie de plus de 50m² ou un bout de jardin à moins de 200.000€. Vers 250.000€ on peut trouver dans certains quartiers une petite maison de 60m² avec cour ou petit jardin.

Budget serré : 250 - 350.000€ : En bas de la fourchette on peut viser des petites maisons de 60-70m², indépendantes ou en lotissement, avec un peu de terrain, dans le haut-Montreuil ou dans des quartiers limitrophes au centre-ville (Signac, Villiers-Barbusse...). A partir de 300.000€, il est possible de trouver des maisons d'une superficie assez importante (autour de 100m²) dans les quartiers à réputation moins favorables, comme la Boissière. Dans le haut de la fourchette on pourra même viser dans ces quartiers une maison "standard", autour de 120m² avec 400m² de terrain, dès lors qu'on est moins regardant sur l'emplacement et qu'on accepte de faire quelques travaux. Dans le centre-ville, les compromis devront être plus nombreux : une superficie moindre, autour de 80m² et un petit jardin ou une simple cour.

Budget moyen : 350.000 - 500.000 : Entre 350 et 400.000€ il est possible de trouver une maison de bonne taille (quoique souvent un peu atypique) dans les quartiers les plus éloignés du haut-Montreuil. Les belles maisons sans défaut et avec terrain peuvent même s'afficher 450.000€ ou plus.  En revanche, la proximité du métro, même à proximité des cités se paye généralement au moins 400.000€ pour une maison avec 3 chambres, même avec peu de jardin. Dans le haut de la fourchette on peut en trouver une avec un peu de jardin dans le centre-ville ou les quartiers adjacents (Villiers-Barbusse, Signac), mais il n'y aura guère que des biens atypiques ou des ateliers à rénover entièrement dans le bas-Montreuil.

Budget confortable : 500 - 700.000€ : Dans cette gamme de prix on peut commencer à chercher une maison familiale dans le bas-Montreuil. Toutefois, dans le bas de la fourchette l'on se contentera le plus souvent d'un bien à rénover et d'un jardin minuscule. Toujours dans cette gamme de prix on peut avoir une maison familiale standard (voir exceptionnelle en haut de la fourchette) autour du centre-ville ou encore un bien d'exception dans le haut-Montreuil.

Budget illimité : Plus de 700.000€ : A plus de 700.000€ il n'y a plus de marché dans le haut-Montreuil. A ce prix, on visera des biens d'exception (autour de 150m² ou plus) dans le bas-Montreuil ou éventuellement dans le centre-ville. Les beaux ateliers aménagés en lofts en limite de Vincennes peuvent toutefois valoir jusqu'à 1,2 millions d'euro. Par ailleurs, même aux alentours de 1 million d'euros les maisons avec un grand jardin restent rares dans le bas-Montreuil.

Montreuil est toujours une ville en pleine rénovation, aussi les projets urbains sont nombreux et ambitieux. Reste à suivre leur réalisation dans une ville ou la pression fiscale est déjà importante :

• L’arrivée du tramway T1 jusqu’à Val de Fontenay, avec une traversée de Montreuil au niveau de l’actuelle A186 (8 stations sur la commune de Montreuil). Le début des travaux est prévu en 2014 et la mise en service en 2017. Mon avis : le tramway est certes plus rapide que le bus, mais cela reste un moyen de transport relativement lent. Le mérite principal de cette desserte est à mon sens un accès facilité des habitants du Haut-Montreuil vers les RER A (Val de Fontenay) et E (Noisy le Sec ou Val de Fontenay) et accessoirement vers la Plaine Saint-Denis avec sa zone d’activités.

• La prolongation du métro : il y a deux projets de prolongation du métro qui pourraient améliorer la desserte du haut-Montreuil :

-       La prolongation de la ligne 11 vers le centre commercial de Rosny-2, avec deux stations à Montreuil, qui desserviraient l’hôpital intercommunal, ainsi que le quartier Boissière. La mise en service est estimée pour 2019.

-       La prolongation de la ligne 9 jusqu’aux murs à pêches, avec une station supplémentaire à Sept Chemins. Cette prolongation est parfois évoquée ici ou là, mais elle ne semble pas pour l’instant faire l’objet d’un projet bien défini.

• La piscine écologique : elle ouvrira courant 2013 sur un site situé au bout de l’A186, entre les rues Saint Antoine et Maurice Bouchor, à côté de la déchetterie. Elle aura un espace extérieur (piscine, petit bin et activités aquatiques : toboggan, etc.), un espace intérieur et un espace de remise en forme.

• Le plan de rénovation urbaine et sociale (PRUS) la Noue : il s’agit d’un projet de rénovation assez classique dans ce type de cité : reprise des espaces publics par la ville, ouverture du quartier sur la ville, démolition de certains parkings et d’une passerelle, aménagement des pieds d’immeubles… (pour plus de détails, voir le site de la ville). Le projet, dont le financement semble difficile, doit être finalisé en 2014 pour sa première tranche. La fin de la deuxième tranche est plus incertaine et dépendra des possibilités de financement. Mon avis : ce projet ne me parait pas très ambitieux, et de plus son financement ne parait pas intégralement assuré. A mon sens il s’agit plus d’une opération d’entretien presque normale pour un quartier qui vieillit que d’un grand projet à proprement parler, il ne faut pas en attendre des résultats spectaculaires.

• Le plan de rénovation urbaine et sociale (PRUS) Bel Air – Grands-Pêchers : L’opération de rénovation de ce quartier difficile est en cours depuis 2008. Les travaux se finiront vers 2013-2014 et consistent en un mélange de démolitions (quelques logements plus la galerie commerciale), des réhabilitations de logements, la création de nouvelles rues pour désenclaver le quartier, construction de nouveaux logements et d’une nouvelle galerie commerciale…). Mon avis : il s’agit d’un projet plus ambitieux et plus concret que pour le quartier de La Noue mais il est vrai que le quartier en a certainement encore plus besoin… Si Bel-Air – Grands Pêchers restera sans aucun doute un quartier défavorisé, ces travaux vont néanmoins plutôt dans le bon sens.

• Le quartier de la mairie : en travaux depuis longtemps, la fin de l’aménagement du quartier de la mairie se précise. Entre l’été et la fin 2012, il est prévu la livraison des logements, l’ouverture du parking public, du centre commercial (pour rappel, il sera organisé autour d’un Carrefour Market) et du cinéma.

• Le bas-Montreuil : Pour l’aménagement futur du bas-Montreuil (voir le site de la ville pour plus de détails), la municipalité a créé deux zones d’aménagement concertées (ZAC) : une autour de la rue de Paris, avec comme priorité la résorption de l’habitat insalubre, y compris si besoin par des acquisitions foncières ou des expropriations et une deuxième en dehors de celle-ci, visant notamment la maitrise par la ville du développement de ce quartier soumis à une forte pression foncière (équilibre entre les logements et les activités, offre de logements sociaux, avec un objectif affiché de 40%, etc.). Un total de 3000 logements nouveaux est prévu sur ces sites.  Il est également prévu la requalification de certaines rues (dont la rue de Paris), des équipements publics (écoles, …), etc. Les ZACs seront en principe opérationnelles dans la deuxième partie de 2012. Mon avis : il s’agit d’un exercice délicat pour la ville qui se doit de rénover ces quartiers anciens et hétéroclites, avec encore des nombreux logements insalubres, tout en gardant leur caractère populaire, menacé par la « boboïsation » du secteur et la montée en flèche des prix de l’immobilier.

• L’éco-quartier des hauts de Montreuil : Aujourd’hui la mode est aux éco-quartiers et l’équipe municipale de Montreuil, dont la majorité est justement écologiste ne pouvait pas faire exception..

Le projet se déroulera essentiellement autour de l’actuelle A186 et sa prolongation vers Fontenay-sous-Bois (rue de la Cote du Nord, rue des Ruffins) qui accueillera la ligne 1 du tramway dont le terminus est actuellement à Noisy-le-Sec.  Une prolongation vers le Nord, entre les rues de Rosny et Edouard-Branly permettra d’améliorer également une partie du quartier Branly-Boissière.

Les principaux points forts du projet sont les suivants :

-       Construction de 900 logements sur le site Boissière-Acacia (autour de la rue de l’Acacia) autours des réservoirs d’eau

-       Requalification du site Saint-Antoine – Murs à Pêches, avec l’aménagement de 20 hectares de « murs à pêches » avec également construction de quelques 400 logements, d’un groupe scolaire, ainsi que d’une nouvelle piscine

-       « Tram Ouest » : Démolition de l’A186 et sa transformation en boulevard urbain, réhabilitation des secteurs alentours avec notamment la construction d’environ 900 logements, d’équipements publics (écoles, crèches), etc.

-       Ruffins : rénovation de ce secteur aujourd’hui l’un des plus défavorisés de la ville, avec construction de 800 logements environ, d’équipements publics (école…) et du développement du pôle universitaire.

Mon avis : ce projet me paraît extrêmement ambitieux ; il concerne une partie importante du territoire de la ville, et porte sur la construction de pas moins de 3000 logements, plus des équipements publics, sportifs, etc. Il n’y a pas de planning clair (on parle juste des premières tranches qui seraient livrées en 2013). Cela fait beaucoup à mon sens et je pense que le chantier mettra très longtemps à se réaliser. De plus, il reste à prouver l’intérêt des acheteurs pour ces quartiers réputés difficiles (même si on vise leur amélioration) et pour des produits immobiliers finalement pas très attractifs (immeubles avec un quota de logements sociaux prévu entre 35 et 40%, alors que les ménages à revenus moyens qui prospectent ces quartiers éloignés visent aujourd’hui plutôt des maisons individuelles). Reste également à voir comment une ville pas vraiment riche et assez endettée réussira à financer tout cela, de plus dans une période budgétairement difficile qui s’annonce.